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包租選區域 效率差很大
作者:康福搬家 日期:2010-09-02 14:48
【網路地產王／黃京梧／綜合】
這幾年房地產成為全民運動，但在房價高漲、央行打房之後，短進短出似乎越來愈沒有空間，不少手上有閒錢的投資者開始轉往包租市場。不過，包租市場低迷多年，想要順利出租，還是不脫「地點、地點、地點」這句老話，房仲業者也說，選對區域當包租公，效率真的差很大。
■ 捷運為首選，商圈最重要
台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊表示，想當包租公的第一步並不是人云亦云馬上進場，最好先以房客的立場思考，如果自己是房客，必須有哪些需求被滿足？以目前大台北地區為例，捷運周邊住宅是租屋族最青睞的產品，可以滿足大多數通勤族的需求，加上捷運周邊多形成商圈，採買也方便，只要屋況不差，房租不過於離譜，都會獲得租屋族的喜愛。
■ 學區常不敗，老校更安心
此外，學區產品也是租屋市場的東方不敗。主要是因為，華人對於子女教育都很注意，就怕孩子輸在起跑點，因此國中小的設籍套房頗受家長們喜愛，但市中心房價高，很多家長負擔不起，這樣的出租產品就應運而生。除了國中小之外，大學周邊的產品也很受到歡迎，中信房屋行銷企畫部副理江龍名指出，學區產品是指名度最高的產品類型之ㄧ，不過要切入學區市場，得要特別留意少子化的危機，現在很多後段的大學都面臨招生危機，這種情形將會越來越嚴重，因此選校還是以老字號、排名佳的學校為首選，就不容易遇到包租危機。
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這幾年房地產成為全民運動，但在房價高漲、央行打房之後，短進短出似乎越來愈沒有空間，不少手上有閒錢的投資者開始轉往包租市場。不過，包租市場低迷多年，想要順利出租，還是不脫「地點、地點、地點」這句老話，房仲業者也說，選對區域當包租公，效率真的差很大。
■ 捷運為首選，商圈最重要
台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊表示，想當包租公的第一步並不是人云亦云馬上進場，最好先以房客的立場思考，如果自己是房客，必須有哪些需求被滿足？以目前大台北地區為例，捷運周邊住宅是租屋族最青睞的產品，可以滿足大多數通勤族的需求，加上捷運周邊多形成商圈，採買也方便，只要屋況不差，房租不過於離譜，都會獲得租屋族的喜愛。
■ 學區常不敗，老校更安心
此外，學區產品也是租屋市場的東方不敗。主要是因為，華人對於子女教育都很注意，就怕孩子輸在起跑點，因此國中小的設籍套房頗受家長們喜愛，但市中心房價高，很多家長負擔不起，這樣的出租產品就應運而生。除了國中小之外，大學周邊的產品也很受到歡迎，中信房屋行銷企畫部副理江龍名指出，學區產品是指名度最高的產品類型之ㄧ，不過要切入學區市場，得要特別留意少子化的危機，現在很多後段的大學都面臨招生危機，這種情形將會越來越嚴重，因此選校還是以老字號、排名佳的學校為首選，就不容易遇到包租危機。
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2字頭水岸宅 北縣有找
作者:康福搬家 日期:2010-09-02 14:47
【網路地產王／洪倩宜／綜合】
水岸住宅是不少人的夢幻選擇，儘管許多標榜水岸住宅的社區都創下區域新高，但走出台北市，仍有價格較為平易近人的水岸產品，讓喜愛景觀的客層趨之若鶩，不過根據房仲業者統計，有景觀的水岸住宅比起沒有景觀的貴1~2成，因此消費者還是得認清楚，景觀並非無價，而是必須付出較高的代價，才能在家享有無價的景觀。
■ 精選水岸好宅 北縣不乏2~3字頭潛力區段
信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，相較於北市大直每坪突破百萬的水岸豪宅，北縣淡水、三重及永和的水岸住宅房價還在2字頭，高樓層也頂多每坪40來萬，是大直1/5~1/3價。而北縣淡水、八里附近有河景的住宅每坪也在25~30萬元之譜，吸引不少高官進住。此外，新店、永和、三重等區也是熱門水岸住宅區，不僅離河岸近，且屬大台北第2圈，除新店市房價已突破4字頭之外，其他區域仍可找到2~30萬的產品。
■ 景觀推升房價 水岸住宅後市看好
住商企研室主任徐佳馨則認為，景觀是推升房價的一大推手，水岸住宅的增值潛力相對驚人。以文山區為例，景美溪畔位於政大段的景觀大樓住宅，這兩三年房價一路狂漲，不少預售開價4字頭的推案，在學區及生活機能佳的帶動下，完工入住後的成交價已看上6字頭。新店溪畔「天闊」、「湯泉二期」銷售時一坪僅二十來萬，目前成交價為每坪30~35萬元，「碧潭有約」在「美河市」拉動下，再加上面向美麗的碧潭近來更創下每坪50~55 萬的房價紀錄。淡水河紅樹林一帶有建案開出一坪40萬元的新高後，推案一路上喊，至於成屋如指名度高的「富陽四季」，面河的房價已達每坪40~50萬元。
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水岸住宅是不少人的夢幻選擇，儘管許多標榜水岸住宅的社區都創下區域新高，但走出台北市，仍有價格較為平易近人的水岸產品，讓喜愛景觀的客層趨之若鶩，不過根據房仲業者統計，有景觀的水岸住宅比起沒有景觀的貴1~2成，因此消費者還是得認清楚，景觀並非無價，而是必須付出較高的代價，才能在家享有無價的景觀。
■ 精選水岸好宅 北縣不乏2~3字頭潛力區段
信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，相較於北市大直每坪突破百萬的水岸豪宅，北縣淡水、三重及永和的水岸住宅房價還在2字頭，高樓層也頂多每坪40來萬，是大直1/5~1/3價。而北縣淡水、八里附近有河景的住宅每坪也在25~30萬元之譜，吸引不少高官進住。此外，新店、永和、三重等區也是熱門水岸住宅區，不僅離河岸近，且屬大台北第2圈，除新店市房價已突破4字頭之外，其他區域仍可找到2~30萬的產品。
■ 景觀推升房價 水岸住宅後市看好
住商企研室主任徐佳馨則認為，景觀是推升房價的一大推手，水岸住宅的增值潛力相對驚人。以文山區為例，景美溪畔位於政大段的景觀大樓住宅，這兩三年房價一路狂漲，不少預售開價4字頭的推案，在學區及生活機能佳的帶動下，完工入住後的成交價已看上6字頭。新店溪畔「天闊」、「湯泉二期」銷售時一坪僅二十來萬，目前成交價為每坪30~35萬元，「碧潭有約」在「美河市」拉動下，再加上面向美麗的碧潭近來更創下每坪50~55 萬的房價紀錄。淡水河紅樹林一帶有建案開出一坪40萬元的新高後，推案一路上喊，至於成屋如指名度高的「富陽四季」，面河的房價已達每坪40~50萬元。
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搶進北市明星學區 要4.43年不吃不喝
作者:康福搬家 日期:2010-09-02 14:46
【網路地產王/龔立豪/綜合】
少子化時代來臨！家長為提供孩子更好的教育環境，都希望送小孩進明星學校，不過根據房仲統計，想要進駐明星學區，得要勒緊褲袋4.43年不吃不喝才能如願，相較於2007年的3.42年，整整多了一年，其中大安區、信義區的名校，更是學區宅的熱門區域。
■ 現代孟母難為 近六成家長重學區
根據永慶房仲集團所作的調查顯示，有55%的家長願意為孩子逐學區而居，其中26%表示會為設籍，考慮買小坪數的房屋，另外40%的人則是會買學區宅自住，另外34%的父母則會用租代替買。
永慶房仲集團新聞中心專案經理李建興指出，市中心房價高檔盤旋，家長為了能在明星學校之學區事先卡位，多半購置套房產品來滿足設籍需求，學區套房產品也就應運而生，以10坪的套房總價來計算，入住信義區博愛國小需要5.59年才買得起；大安區新生國小學區以5.18年居次，可見在台北市要成為『孝子、孝女』父母，可真是大不易。
■ 大安信義負擔重 文山北投經濟實惠
雖然學區宅具備抗跌、保值及脫手容易的特性，不過在選擇學區周邊物件時，仍應衡量自身的經濟條件，不要貿然搶進，像大安區學區附近的10坪套房，就要776萬元，若是以容納一般小家庭居住面積的30坪來計算，房價壓力將更可觀，購屋壓力仍是沉重，建議不妨往市郊的文山、內湖、北投區發展，尤其是文山區，單價僅僅3字頭，負擔相對減輕，讓「現代父母」在經濟和教育品質上也能輕鬆兼顧。
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少子化時代來臨！家長為提供孩子更好的教育環境，都希望送小孩進明星學校，不過根據房仲統計，想要進駐明星學區，得要勒緊褲袋4.43年不吃不喝才能如願，相較於2007年的3.42年，整整多了一年，其中大安區、信義區的名校，更是學區宅的熱門區域。
■ 現代孟母難為 近六成家長重學區
根據永慶房仲集團所作的調查顯示，有55%的家長願意為孩子逐學區而居，其中26%表示會為設籍，考慮買小坪數的房屋，另外40%的人則是會買學區宅自住，另外34%的父母則會用租代替買。
永慶房仲集團新聞中心專案經理李建興指出，市中心房價高檔盤旋，家長為了能在明星學校之學區事先卡位，多半購置套房產品來滿足設籍需求，學區套房產品也就應運而生，以10坪的套房總價來計算，入住信義區博愛國小需要5.59年才買得起；大安區新生國小學區以5.18年居次，可見在台北市要成為『孝子、孝女』父母，可真是大不易。
■ 大安信義負擔重 文山北投經濟實惠
雖然學區宅具備抗跌、保值及脫手容易的特性，不過在選擇學區周邊物件時，仍應衡量自身的經濟條件，不要貿然搶進，像大安區學區附近的10坪套房，就要776萬元，若是以容納一般小家庭居住面積的30坪來計算，房價壓力將更可觀，購屋壓力仍是沉重，建議不妨往市郊的文山、內湖、北投區發展，尤其是文山區，單價僅僅3字頭，負擔相對減輕，讓「現代父母」在經濟和教育品質上也能輕鬆兼顧。
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不用擔心等無建商 居民自推都更有譜
作者:康福搬家 日期:2010-09-01 17:52
【網路地產王／洪倩宜／綜合】
台北市政府為加速都更，促進4、5樓老舊公寓重建，從今年8月初開放申請，只要是完整街廓或面積達605坪以上，且無電梯的建物，獲一半以上的住戶同意，就可提出都更申請，甚至能室內1坪換1坪，並提供自力更新的住戶最高520萬元的補助款，此舉再度掀起都更熱潮。現在民眾除了苦等建商來談都更外，這項新政還讓民眾不用花大錢自辦都更，還可多拿分回的比例，一舉多得。
■ 自推都更難度高 建經公司應運而生
此外若選擇自力都更，居民稅賦上也有減免優惠，如地價稅在都更期間可免稅，都更完成後，地價稅及房屋稅還能享2年減半的優惠，土增稅也有所優惠。只是更新期間，民眾仍須負擔自行租屋的費用。
由於自辦都更作業曠日費時，亟需專業的協助，使得建經公司應運而生，業者除提供都市更新事業概要、權利變換計劃等書面審核外，還可幫忙找銀行融資、建築師、營造廠，但住戶須自組都更委員會自行凝聚共識，建經公司並不負責說服全體居民做都更。
■ 政府贊助都更顧問費 稅賦負擔也減輕
費用來說，居民需付給建經公司約總銷金額的2%，但建經公司會請合作的營造廠代墊或向銀行申請建築融資，盡量讓居民前期無需給付費用，銀行融資的部份，也可在建築完成後，將多餘的坪數交由銀行售出給付，或轉為20年房貸長期給付。
若住戶選擇找建商合作改建，建商通常會要求對分改建後增加的房屋面積之增值利益，若透過銀行信託與建經公司合作，建商僅單純受委託進行大樓營造工程，賺取工程款，容積率增加的樓地板面積，利益全歸住戶共享，因此這種都更代理的模式，遂成為日漸風行的一種都更方式。
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台北市政府為加速都更，促進4、5樓老舊公寓重建，從今年8月初開放申請，只要是完整街廓或面積達605坪以上，且無電梯的建物，獲一半以上的住戶同意，就可提出都更申請，甚至能室內1坪換1坪，並提供自力更新的住戶最高520萬元的補助款，此舉再度掀起都更熱潮。現在民眾除了苦等建商來談都更外，這項新政還讓民眾不用花大錢自辦都更，還可多拿分回的比例，一舉多得。
■ 自推都更難度高 建經公司應運而生
此外若選擇自力都更，居民稅賦上也有減免優惠，如地價稅在都更期間可免稅，都更完成後，地價稅及房屋稅還能享2年減半的優惠，土增稅也有所優惠。只是更新期間，民眾仍須負擔自行租屋的費用。
由於自辦都更作業曠日費時，亟需專業的協助，使得建經公司應運而生，業者除提供都市更新事業概要、權利變換計劃等書面審核外，還可幫忙找銀行融資、建築師、營造廠，但住戶須自組都更委員會自行凝聚共識，建經公司並不負責說服全體居民做都更。
■ 政府贊助都更顧問費 稅賦負擔也減輕
費用來說，居民需付給建經公司約總銷金額的2%，但建經公司會請合作的營造廠代墊或向銀行申請建築融資，盡量讓居民前期無需給付費用，銀行融資的部份，也可在建築完成後，將多餘的坪數交由銀行售出給付，或轉為20年房貸長期給付。
若住戶選擇找建商合作改建，建商通常會要求對分改建後增加的房屋面積之增值利益，若透過銀行信託與建經公司合作，建商僅單純受委託進行大樓營造工程，賺取工程款，容積率增加的樓地板面積，利益全歸住戶共享，因此這種都更代理的模式，遂成為日漸風行的一種都更方式。
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住宅市場漲勢觸頂 「啞巴兒子」店面正當紅
作者:康福搬家 日期:2010-08-31 17:49
【網路地產王／洪倩宜／綜合】
住宅市場短期漲勢已有觸頂味道，不過商用不動產市場，卻接棒加溫，尤其是有「啞巴兒子」之稱的店面產品，近2個月指標店面交易頻傳，買盤追價力道明顯，北市主要商圈的店面產品，2%~3%的資金報酬，就有買方願意接手。
■ 店面比豪宅多了租金效益 吸引熱錢搶進
信義房屋執行協理杜俊慶指出，「同樣是億元左右的產品，店面比起豪宅多了租金收益」，央行的選擇性信用管制政策，對於原本貸款上限就不到七成的店面產品並沒有影響，加上店面又具備有租金收益，長期又能保值看漲，因此最近包括台商、傳統產業老闆、中小企業主等，都積極搶進店面產品。 日前包括永康街、西門町、東區商圈、中山北路商圈、甚至是景美夜市的零售店面，都有成交紀錄傳出，與過去零星大案成交的狀況相比，現在幾乎呈現各商圈都有成交的熱絡狀況。
■ 陸客自由行與景氣復甦 連鎖業積極拓點
現在連鎖業業者已明顯感受到景氣復甦，現在正積極拓點，以北市商圈為例，金融海嘯後的租金調整約定已陸續到期，租金水準已回復到海嘯前，好的商圈更出現一波洗牌，高毛利的品牌服飾業者，如忠孝東路四段空置已久的店面，就有服飾業者承租，忠孝東路與光復路口的兩間角窗店面，也都由服飾業者承租。 最重要的題材面，則是預期陸客自由行的龐大商機，另外一個重點因素，則是低利率環境加上市場上資金仍充沛，而具備收益又有題材的商用不動產，就是這些富裕階層當前最偏好的產品。
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住宅市場短期漲勢已有觸頂味道，不過商用不動產市場，卻接棒加溫，尤其是有「啞巴兒子」之稱的店面產品，近2個月指標店面交易頻傳，買盤追價力道明顯，北市主要商圈的店面產品，2%~3%的資金報酬，就有買方願意接手。
■ 店面比豪宅多了租金效益 吸引熱錢搶進
信義房屋執行協理杜俊慶指出，「同樣是億元左右的產品，店面比起豪宅多了租金收益」，央行的選擇性信用管制政策，對於原本貸款上限就不到七成的店面產品並沒有影響，加上店面又具備有租金收益，長期又能保值看漲，因此最近包括台商、傳統產業老闆、中小企業主等，都積極搶進店面產品。 日前包括永康街、西門町、東區商圈、中山北路商圈、甚至是景美夜市的零售店面，都有成交紀錄傳出，與過去零星大案成交的狀況相比，現在幾乎呈現各商圈都有成交的熱絡狀況。
■ 陸客自由行與景氣復甦 連鎖業積極拓點
現在連鎖業業者已明顯感受到景氣復甦，現在正積極拓點，以北市商圈為例，金融海嘯後的租金調整約定已陸續到期，租金水準已回復到海嘯前，好的商圈更出現一波洗牌，高毛利的品牌服飾業者，如忠孝東路四段空置已久的店面，就有服飾業者承租，忠孝東路與光復路口的兩間角窗店面，也都由服飾業者承租。 最重要的題材面，則是預期陸客自由行的龐大商機，另外一個重點因素，則是低利率環境加上市場上資金仍充沛，而具備收益又有題材的商用不動產，就是這些富裕階層當前最偏好的產品。
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瞄準機場捷運 漲幅大風險高
作者:康福搬家 日期:2010-08-31 17:49
【網路地產王/龔立豪/綜合】
捷運一向是房市的萬靈丹，而即將通車的機場捷運沿線17個站區房價，在過去兩年的漲幅，均超過五成以上，其中靠近林口長庚商圈的房價，就翻漲了接近一倍，而桃園站附近商業區土地甚至上漲一倍以上，再次證明重大交通建設對區域發展及房價漲跌的重要性。
■ 土地房價齊漲 每個站區大不同
機場捷運沿線屬於新北市的捷運站，包括三重站(A2)、五股工業區站(A3)、新莊副都心站(A4)、泰山站(A5)與泰山貴和站(A6)等五個站區，均為人口密集區，近來也有不少建商在這些區域推案，尤其新莊副都心周邊醞釀已久，具有帶頭作用，五個站區近兩年平均漲幅達到53.11%。
位於林口長庚商圈的A7-A9站，包括體育大學站、長庚醫院站與林口站，由於鄰近捷運、生活機能便利，加上之前遠雄建設在林口的密集推案及造鎮，價格也一路從1字頭飆漲到2字尾，使得近二年來房價漲幅高達89.31%，不過也有像是大園站(A15)與橫山站(A16)，因為在機場航道下方，且以老舊透天居多，漲幅僅有3%-4%。
■ 進場前先評估 別輕估風險
根據以往的經驗，捷運沿線房價會有所謂的『上漲三部曲』，也就是在宣佈興建、開始動工和接近完工或通車前這三個階段，都有所謂的『慶祝行情』，但往往通車後，房價會再次盤整至市場合理價，所以在進場前，最好先了解每個站區的特性及未來脫手的難易度。
除了房價漲幅可觀外，具有雙鐵效應的桃園站周邊土地價格，受到高鐵、捷運及航空城的利多加持，近期成交每坪48萬的商業區土地，與2008年的每坪23萬相比的，漲幅高達108%，但台灣房屋不動產研究中心經理古景良表示，假設每坪土地取得成本為48萬元，那未來必須推出每坪27-28萬甚至更高的價格的住宅才可平衡，建議民眾在進場前仍應謹慎評估。
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捷運一向是房市的萬靈丹，而即將通車的機場捷運沿線17個站區房價，在過去兩年的漲幅，均超過五成以上，其中靠近林口長庚商圈的房價，就翻漲了接近一倍，而桃園站附近商業區土地甚至上漲一倍以上，再次證明重大交通建設對區域發展及房價漲跌的重要性。
■ 土地房價齊漲 每個站區大不同
機場捷運沿線屬於新北市的捷運站，包括三重站(A2)、五股工業區站(A3)、新莊副都心站(A4)、泰山站(A5)與泰山貴和站(A6)等五個站區，均為人口密集區，近來也有不少建商在這些區域推案，尤其新莊副都心周邊醞釀已久，具有帶頭作用，五個站區近兩年平均漲幅達到53.11%。
位於林口長庚商圈的A7-A9站，包括體育大學站、長庚醫院站與林口站，由於鄰近捷運、生活機能便利，加上之前遠雄建設在林口的密集推案及造鎮，價格也一路從1字頭飆漲到2字尾，使得近二年來房價漲幅高達89.31%，不過也有像是大園站(A15)與橫山站(A16)，因為在機場航道下方，且以老舊透天居多，漲幅僅有3%-4%。
■ 進場前先評估 別輕估風險
根據以往的經驗，捷運沿線房價會有所謂的『上漲三部曲』，也就是在宣佈興建、開始動工和接近完工或通車前這三個階段，都有所謂的『慶祝行情』，但往往通車後，房價會再次盤整至市場合理價，所以在進場前，最好先了解每個站區的特性及未來脫手的難易度。
除了房價漲幅可觀外，具有雙鐵效應的桃園站周邊土地價格，受到高鐵、捷運及航空城的利多加持，近期成交每坪48萬的商業區土地，與2008年的每坪23萬相比的，漲幅高達108%，但台灣房屋不動產研究中心經理古景良表示，假設每坪土地取得成本為48萬元，那未來必須推出每坪27-28萬甚至更高的價格的住宅才可平衡，建議民眾在進場前仍應謹慎評估。
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