 |
|
產權不清出入雜 商用大樓2大忌
作者:康福搬家 日期:2010-07-30 13:38
【網路地產王／黃京梧／綜合】
店面、辦公室這類商用不動產，在今年買氣大好，加上央行打房、不打商用，更讓這類產品不只公開標售創出佳績，中古市場買氣也是搶搶滾，而在這波資金行情墊出的市場行情下，許多人積極搶進。房仲業者認為，商用不動產雖然很熱門，但是投資人除了考量周邊市場外，如果沒有一定的把握，千萬不要進駐以下兩類型產品。
■ 富貴安中求 產權不清先別碰
住商不動產指出，雖然很多人認為富貴險中求，但是高獲利的背後意味著高風險，特別對於一些初入商用不動產的投資人，這點要別留意，不要貪小便宜去搶進產權不清的商用不動產，特別是法拍市場中未點交的標的，在處理後續問題上非常麻煩，並非一般人可以切入，要特別留神。
■ 出入複雜門禁差 出租難度大提高
除了產權複雜的商用不動產不要碰，要是出入過於複雜、門禁管理很糟糕的辦公室，最好也敬而遠之。台灣房屋表示，商用不動產除了店面之外，辦公室也是不少投資人偏好的產品，但辦公室除重視交通便利度外，管理也是十分重要。
不少辦公室內部裝潢得美輪美奐，格局也漂亮，偏偏就是管理差，出入複雜，甚至與特種行業為鄰，正派經營的公司往往親自看過之後就會打退堂鼓，不會列入考慮。這類產品取得成本不高，但未來可能面臨租客難尋的困境，投資人不可不謹慎。
店面、辦公室這類商用不動產，在今年買氣大好，加上央行打房、不打商用，更讓這類產品不只公開標售創出佳績，中古市場買氣也是搶搶滾，而在這波資金行情墊出的市場行情下，許多人積極搶進。房仲業者認為，商用不動產雖然很熱門，但是投資人除了考量周邊市場外，如果沒有一定的把握，千萬不要進駐以下兩類型產品。
■ 富貴安中求 產權不清先別碰
住商不動產指出，雖然很多人認為富貴險中求，但是高獲利的背後意味著高風險，特別對於一些初入商用不動產的投資人，這點要別留意，不要貪小便宜去搶進產權不清的商用不動產，特別是法拍市場中未點交的標的，在處理後續問題上非常麻煩，並非一般人可以切入，要特別留神。
■ 出入複雜門禁差 出租難度大提高
除了產權複雜的商用不動產不要碰，要是出入過於複雜、門禁管理很糟糕的辦公室，最好也敬而遠之。台灣房屋表示，商用不動產除了店面之外，辦公室也是不少投資人偏好的產品，但辦公室除重視交通便利度外，管理也是十分重要。
不少辦公室內部裝潢得美輪美奐，格局也漂亮，偏偏就是管理差，出入複雜，甚至與特種行業為鄰，正派經營的公司往往親自看過之後就會打退堂鼓，不會列入考慮。這類產品取得成本不高，但未來可能面臨租客難尋的困境，投資人不可不謹慎。
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】
小戶投資商辦 捷運沿線開始找
作者:康福搬家 日期:2010-07-30 13:38
【網路地產王／黃京梧／綜合】
隨著兩岸關係逐漸加溫，景氣慢慢復甦，大型商辦空置率與前兩年相比，已經大幅降低許多，Ａ級商辦向來是許多外資、法人天下，一般小戶很難介入，看好未來商辦商機該如何挑選地點、投資呢？商仲業者表示，商辦最重要是找交通便捷之處，去看辦公室先觀察附近外食機能和交通狀況，就可判定有沒投資價值。
■ 捷運便利加值 方圓5百公尺最合適
信義房屋商仲部說，大台北地區這幾年捷運交通網絡已經四通八達，許多上班族都利用捷運做為上下班交通工具，越來越多業主在找辦公室時，優先考慮有捷運站的地點。
信義房屋商仲部指出，找住宅跟找商辦不同，住宅與捷運步行約１５分為佳，但商辦最好能離捷運站約５００公尺的地方，不僅增值性高，未來要轉手出售也較容易的多。
■ 精算投資報酬率 基本門檻3.5%
雖然央行已在今年無預警升息，但銀行利率仍屬低水位，對於想長期投資商辦的人來說，現階段仍是不錯的投資環境，尤其兩岸關係日漸熱絡，大陸帶來商機無限，商辦仍有相當大發展空間。
也有商辦投資人詢問，投報率多少才是合理利潤？永慶房屋建議，投報率要達到3.5%門檻，才有投資價值，3.5%數字看似很低，但若願意長期持有，每月租金也算是一個安穩固定收入，比銀行定存利率好。
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】
隨著兩岸關係逐漸加溫，景氣慢慢復甦，大型商辦空置率與前兩年相比，已經大幅降低許多，Ａ級商辦向來是許多外資、法人天下，一般小戶很難介入，看好未來商辦商機該如何挑選地點、投資呢？商仲業者表示，商辦最重要是找交通便捷之處，去看辦公室先觀察附近外食機能和交通狀況，就可判定有沒投資價值。
■ 捷運便利加值 方圓5百公尺最合適
信義房屋商仲部說，大台北地區這幾年捷運交通網絡已經四通八達，許多上班族都利用捷運做為上下班交通工具，越來越多業主在找辦公室時，優先考慮有捷運站的地點。
信義房屋商仲部指出，找住宅跟找商辦不同，住宅與捷運步行約１５分為佳，但商辦最好能離捷運站約５００公尺的地方，不僅增值性高，未來要轉手出售也較容易的多。
■ 精算投資報酬率 基本門檻3.5%
雖然央行已在今年無預警升息，但銀行利率仍屬低水位，對於想長期投資商辦的人來說，現階段仍是不錯的投資環境，尤其兩岸關係日漸熱絡，大陸帶來商機無限，商辦仍有相當大發展空間。
也有商辦投資人詢問，投報率多少才是合理利潤？永慶房屋建議，投報率要達到3.5%門檻，才有投資價值，3.5%數字看似很低，但若願意長期持有，每月租金也算是一個安穩固定收入，比銀行定存利率好。
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】
與年邁父母同住 居家設計有撇步
作者:康福搬家 日期:2010-07-30 13:38
【網路居家王/綜合】
父母的年事漸高，照顧高堂，是為人子女責無旁貸的任務，除了早晚關心噓寒問暖之外，如何讓同住的爸媽，能夠生活的更健康安全，更是居家設計不能忽視的一環，建議屋主可以根據家中的樓層，或是父母的身體狀況，先跟設計師充分討論，打造最舒適的老人家空間！
■ 安全把手防滑 傢俱盡量選圓角
老年人因為身體機能衰退，常一個不小心就受傷，加上老人家的骨骼較易碎，即使是小跌一跤，都可能造成骨折，尤其是浴室、樓梯等空間都要特別小心。
長住型父母房安全設施要齊全。
首先，浴室對老年人而言是較危險的空間，所以，像是馬桶、臉盆、淋浴間都要有安全把手，才不會造成危險；此外，萬一老年人撞到傢具，而傢具邊角又很銳利的話，很容易造成重大傷害，所以在選擇傢具時要注意邊角，盡量選擇圓角的材質；在床邊裝設緊急呼叫鈴，萬一發生意外時，可以及時通知同在屋內的子女。
■ 地板切忌高低差 室內光源要充足
地板的建材最要特別注意，地板一定要止滑而且要柔軟，像是木地板或地毯等都較為適合，地面最好都是平面的，不要有高低落差，免得不小心踩空跌倒了；一般房門的寬度約在90公分，父母房最好在100公分左右，以利輪椅推行。
至於老年人視力衰退，如果採光不夠，也可能會造成危險，所以室內更需充足的採光才行。最好善用感應式燈光，人一走過，燈自然就亮，半夜起床如廁時，就不用摸黑找開關，也不怕使用後，忘了關燈而造成浪費。此外，老人家睡眠時間較少，半夜常會起來走動，最好還是預留小夜燈，但最好避免選擇會炫光的燈，以免造成視力的負擔。
圖片來源：科宇設計實業有限公司 / design.vrhouse.com.tw/cuddesign / 02-2256-1558
【網路居家王design.vrhouse.com.tw】
父母的年事漸高，照顧高堂，是為人子女責無旁貸的任務，除了早晚關心噓寒問暖之外，如何讓同住的爸媽，能夠生活的更健康安全，更是居家設計不能忽視的一環，建議屋主可以根據家中的樓層，或是父母的身體狀況，先跟設計師充分討論，打造最舒適的老人家空間！
■ 安全把手防滑 傢俱盡量選圓角
老年人因為身體機能衰退，常一個不小心就受傷，加上老人家的骨骼較易碎，即使是小跌一跤，都可能造成骨折，尤其是浴室、樓梯等空間都要特別小心。
長住型父母房安全設施要齊全。
首先，浴室對老年人而言是較危險的空間，所以，像是馬桶、臉盆、淋浴間都要有安全把手，才不會造成危險；此外，萬一老年人撞到傢具，而傢具邊角又很銳利的話，很容易造成重大傷害，所以在選擇傢具時要注意邊角，盡量選擇圓角的材質；在床邊裝設緊急呼叫鈴，萬一發生意外時，可以及時通知同在屋內的子女。
■ 地板切忌高低差 室內光源要充足
地板的建材最要特別注意，地板一定要止滑而且要柔軟，像是木地板或地毯等都較為適合，地面最好都是平面的，不要有高低落差，免得不小心踩空跌倒了；一般房門的寬度約在90公分，父母房最好在100公分左右，以利輪椅推行。
至於老年人視力衰退，如果採光不夠，也可能會造成危險，所以室內更需充足的採光才行。最好善用感應式燈光，人一走過，燈自然就亮，半夜起床如廁時，就不用摸黑找開關，也不怕使用後，忘了關燈而造成浪費。此外，老人家睡眠時間較少，半夜常會起來走動，最好還是預留小夜燈，但最好避免選擇會炫光的燈，以免造成視力的負擔。
圖片來源：科宇設計實業有限公司 / design.vrhouse.com.tw/cuddesign / 02-2256-1558
【網路居家王design.vrhouse.com.tw】
7期文心森林公園 台中豪宅新戰區
作者:康福搬家 日期:2010-07-30 13:38
【網路地產王/劉祈相/台中報導】
打房打不到口袋夠深的有錢人？根據台中房仲業者觀測，台中七期豪宅中古屋的交易價，由年初每坪28~35萬元，漲到目前的35~40萬元，要想買到30萬元以下的機會愈來愈少！觀察目前七期預售案發現，開價普遍維持高檔不墜，每坪喊價40~65萬，促使七期主戰場移轉到南側低密度、住家環境更幽靜的文心森林公園周邊，多家建商例如時代、國泰、沅林、總太均同步在此推案，至於能否成功搶市，開價合理才具競爭力。
■ 豪宅自成一格 價格富人認同
日前報載，過半受訪民眾看跌大台北的下半年房價，卻看漲中南部房價，尤其台中地區新推案的首購與換屋大樓單價，開始穩住在15~24萬元，讓原本看似供過於求的豪宅市場單價有被追平的趨勢，這半年來卻又漲了一波。
代銷業者分析指出，台灣M型化社會越來越明顯，『豪宅價值』一直受到有錢人圈子的認同，這種信念很強，只要是好地段的豪宅就有市場，一般民眾不需要以豪宅市場的冷熱來判斷房市，社會M型化房市真的被切成兩半了，豪宅已自成一格，豪宅現象可能必須被視為常態，一般民眾購屋只須衡量自身能力條件比較重要！
■ 豪宅鄰公園捷運 室內全配省錢省事
時代建設總經理許宏承表示，以『時代圓滿』為例，地段價值逐年看俏，坐落於佔地2萬7千坪的文心森林公園旁，擁有低密度、高綠意、捷運與便利生活四大機能，加上大墩國小、大墩國中今年甫新招生，堪稱七期最優的住宅區。
一般而言，豪宅屋主都有客製化裝修的想法與做法，所以豪宅交屋狀態多為毛胚， 不過許宏承卻認為，全棟全屋採全配建材與設備，住戶不用在花錢裝修，交屋進住少了裝潢的噪音，避免影響生活寧靜。仲介業者說，買全配屋可省一大筆錢，買主若有特別想法仍然可與建商商量，預售屋就有這個好處，比成屋有彈性！
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】
打房打不到口袋夠深的有錢人？根據台中房仲業者觀測，台中七期豪宅中古屋的交易價，由年初每坪28~35萬元，漲到目前的35~40萬元，要想買到30萬元以下的機會愈來愈少！觀察目前七期預售案發現，開價普遍維持高檔不墜，每坪喊價40~65萬，促使七期主戰場移轉到南側低密度、住家環境更幽靜的文心森林公園周邊，多家建商例如時代、國泰、沅林、總太均同步在此推案，至於能否成功搶市，開價合理才具競爭力。
■ 豪宅自成一格 價格富人認同
日前報載，過半受訪民眾看跌大台北的下半年房價，卻看漲中南部房價，尤其台中地區新推案的首購與換屋大樓單價，開始穩住在15~24萬元，讓原本看似供過於求的豪宅市場單價有被追平的趨勢，這半年來卻又漲了一波。
代銷業者分析指出，台灣M型化社會越來越明顯，『豪宅價值』一直受到有錢人圈子的認同，這種信念很強，只要是好地段的豪宅就有市場，一般民眾不需要以豪宅市場的冷熱來判斷房市，社會M型化房市真的被切成兩半了，豪宅已自成一格，豪宅現象可能必須被視為常態，一般民眾購屋只須衡量自身能力條件比較重要！
■ 豪宅鄰公園捷運 室內全配省錢省事
時代建設總經理許宏承表示，以『時代圓滿』為例，地段價值逐年看俏，坐落於佔地2萬7千坪的文心森林公園旁，擁有低密度、高綠意、捷運與便利生活四大機能，加上大墩國小、大墩國中今年甫新招生，堪稱七期最優的住宅區。
一般而言，豪宅屋主都有客製化裝修的想法與做法，所以豪宅交屋狀態多為毛胚， 不過許宏承卻認為，全棟全屋採全配建材與設備，住戶不用在花錢裝修，交屋進住少了裝潢的噪音，避免影響生活寧靜。仲介業者說，買全配屋可省一大筆錢，買主若有特別想法仍然可與建商商量，預售屋就有這個好處，比成屋有彈性！
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】
投資商用產品 新北市最有機會
作者:康福搬家 日期:2010-07-29 16:59
【網路地產王／黃京梧／綜合】
兩岸ＥＣＦＡ簽訂，再加上明年陸客自由行，為商用大樓市場注入一股新活水，沈寂許久的商辦又重新熱絡起來，商仲業者表示，看好兩岸前景，預估商辦價格有機會先蹲後跳，最具爆發潛力的地區，首推新北市，未來捷運網絡完成，新北市店面、商辦最有機會水漲船高。
■ 實質需求強 市場供需穩定
根據永慶店面事業部統計，北市八大主要商圈第二季的空置率較第一季提高２％，永慶房屋研究室協理黃增福表示，以零售業來說，以往在第一季末的換季潮及暑假消費旺季來臨前，皆為市場消費淡季甚至是空窗期，故有「五窮六絕」的市況，這將間接影響店面的使用率，只不過今年小跌２％還算合理範圍。
雖然國內央行已經決定緩步升息，對後市略顯不利，不過不論是購買店面拿來自用或出租，只要承租方付租金的能力穩定，新買方仍願意進場。
■ 兩岸熱絡 新北市最看好
住商不動產表示，隨著兩岸日漸熱絡，近幾年市中心部分沒落商圈，由於近期觀光客大增，帶動平價旅館、商店進駐，許多商圈又逐漸熱鬧起來，店面成交也有逐漸回溫跡象。
住商不動產說，新北市連通台北市捷運網路會在未來五年內陸續完工，屆時新北市到台北市通車時間縮短，交通更方便，再加上明年元宵節後開放的陸客自由行，更有機會帶動店面商圈發展。
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】
兩岸ＥＣＦＡ簽訂，再加上明年陸客自由行，為商用大樓市場注入一股新活水，沈寂許久的商辦又重新熱絡起來，商仲業者表示，看好兩岸前景，預估商辦價格有機會先蹲後跳，最具爆發潛力的地區，首推新北市，未來捷運網絡完成，新北市店面、商辦最有機會水漲船高。
■ 實質需求強 市場供需穩定
根據永慶店面事業部統計，北市八大主要商圈第二季的空置率較第一季提高２％，永慶房屋研究室協理黃增福表示，以零售業來說，以往在第一季末的換季潮及暑假消費旺季來臨前，皆為市場消費淡季甚至是空窗期，故有「五窮六絕」的市況，這將間接影響店面的使用率，只不過今年小跌２％還算合理範圍。
雖然國內央行已經決定緩步升息，對後市略顯不利，不過不論是購買店面拿來自用或出租，只要承租方付租金的能力穩定，新買方仍願意進場。
■ 兩岸熱絡 新北市最看好
住商不動產表示，隨著兩岸日漸熱絡，近幾年市中心部分沒落商圈，由於近期觀光客大增，帶動平價旅館、商店進駐，許多商圈又逐漸熱鬧起來，店面成交也有逐漸回溫跡象。
住商不動產說，新北市連通台北市捷運網路會在未來五年內陸續完工，屆時新北市到台北市通車時間縮短，交通更方便，再加上明年元宵節後開放的陸客自由行，更有機會帶動店面商圈發展。
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】
商辦飆出豪宅價 統一國際每坪130萬
作者:康福搬家 日期:2010-07-29 16:59
【網路地產王/綜合】
台北市信義計畫區的辦公大樓，由於穩坐北市商辦租金寶座，大樓所有權人幾乎只租不賣，不過28日傳出上市公司威剛科技，以近9億元高價，買下統一國際大樓第29樓與附屬車位，總坪數781坪，換算單價約130萬元。房仲業者認為，純辦公大樓飆出豪宅價，可見北市商用不動產買氣相當暢旺。
■ 9億買781坪 商辦成交創天價
統一國際大樓為地上30層，地下7層的鋼骨大樓，大樓主要所有權人以統一集團、太子建設、環泥建設等台南幫為主，另外則有部分樓層為中國信託，因併購萬通銀行而取得，低樓層則為知名的誠品信義店。
該大樓於2004年蓋好後，就一直是台北市前十大知名A級辦公之一，而中國信託所持有的產權，過去一直有出售的傳言，但至今仍然未轉手。2006年，該棟大樓，曾外傳有樓層開價每坪90萬元對外銷售，如今統一國際大樓已創下每坪130萬元的天價成交紀錄。
■ 信義特區租金龍頭 企業進駐買氣旺
信義計畫區的辦公大樓，多為壽險公司及大型企業所持有，辦公大樓只租不售，近期只有富邦人壽買下新光三越A11館的商場交易紀錄，就市場行情而言，目前信義計畫區第二季商辦的平均租金約為2,751元，空置率16.35%，仍穩坐北市辦公商圈租金龍頭地位。
信義企業集團全球資產管理公司副總柯宏安表示，在ECFA簽立之後，商用不動產買氣持續暢旺，如同威剛科技所持理由，許多企業紛紛買進辦公大樓作為營運總部，顯示加碼在台投資的企圖心。
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】
台北市信義計畫區的辦公大樓，由於穩坐北市商辦租金寶座，大樓所有權人幾乎只租不賣，不過28日傳出上市公司威剛科技，以近9億元高價，買下統一國際大樓第29樓與附屬車位，總坪數781坪，換算單價約130萬元。房仲業者認為，純辦公大樓飆出豪宅價，可見北市商用不動產買氣相當暢旺。
■ 9億買781坪 商辦成交創天價
統一國際大樓為地上30層，地下7層的鋼骨大樓，大樓主要所有權人以統一集團、太子建設、環泥建設等台南幫為主，另外則有部分樓層為中國信託，因併購萬通銀行而取得，低樓層則為知名的誠品信義店。
該大樓於2004年蓋好後，就一直是台北市前十大知名A級辦公之一，而中國信託所持有的產權，過去一直有出售的傳言，但至今仍然未轉手。2006年，該棟大樓，曾外傳有樓層開價每坪90萬元對外銷售，如今統一國際大樓已創下每坪130萬元的天價成交紀錄。
■ 信義特區租金龍頭 企業進駐買氣旺
信義計畫區的辦公大樓，多為壽險公司及大型企業所持有，辦公大樓只租不售，近期只有富邦人壽買下新光三越A11館的商場交易紀錄，就市場行情而言，目前信義計畫區第二季商辦的平均租金約為2,751元，空置率16.35%，仍穩坐北市辦公商圈租金龍頭地位。
信義企業集團全球資產管理公司副總柯宏安表示，在ECFA簽立之後，商用不動產買氣持續暢旺，如同威剛科技所持理由，許多企業紛紛買進辦公大樓作為營運總部，顯示加碼在台投資的企圖心。
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】
