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瞄準機場捷運 漲幅大風險高
作者:康福搬家 日期:2010-08-31 17:49
【網路地產王/龔立豪/綜合】
捷運一向是房市的萬靈丹，而即將通車的機場捷運沿線17個站區房價，在過去兩年的漲幅，均超過五成以上，其中靠近林口長庚商圈的房價，就翻漲了接近一倍，而桃園站附近商業區土地甚至上漲一倍以上，再次證明重大交通建設對區域發展及房價漲跌的重要性。
■ 土地房價齊漲 每個站區大不同
機場捷運沿線屬於新北市的捷運站，包括三重站(A2)、五股工業區站(A3)、新莊副都心站(A4)、泰山站(A5)與泰山貴和站(A6)等五個站區，均為人口密集區，近來也有不少建商在這些區域推案，尤其新莊副都心周邊醞釀已久，具有帶頭作用，五個站區近兩年平均漲幅達到53.11%。
位於林口長庚商圈的A7-A9站，包括體育大學站、長庚醫院站與林口站，由於鄰近捷運、生活機能便利，加上之前遠雄建設在林口的密集推案及造鎮，價格也一路從1字頭飆漲到2字尾，使得近二年來房價漲幅高達89.31%，不過也有像是大園站(A15)與橫山站(A16)，因為在機場航道下方，且以老舊透天居多，漲幅僅有3%-4%。
■ 進場前先評估 別輕估風險
根據以往的經驗，捷運沿線房價會有所謂的『上漲三部曲』，也就是在宣佈興建、開始動工和接近完工或通車前這三個階段，都有所謂的『慶祝行情』，但往往通車後，房價會再次盤整至市場合理價，所以在進場前，最好先了解每個站區的特性及未來脫手的難易度。
除了房價漲幅可觀外，具有雙鐵效應的桃園站周邊土地價格，受到高鐵、捷運及航空城的利多加持，近期成交每坪48萬的商業區土地，與2008年的每坪23萬相比的，漲幅高達108%，但台灣房屋不動產研究中心經理古景良表示，假設每坪土地取得成本為48萬元，那未來必須推出每坪27-28萬甚至更高的價格的住宅才可平衡，建議民眾在進場前仍應謹慎評估。
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】
捷運一向是房市的萬靈丹，而即將通車的機場捷運沿線17個站區房價，在過去兩年的漲幅，均超過五成以上，其中靠近林口長庚商圈的房價，就翻漲了接近一倍，而桃園站附近商業區土地甚至上漲一倍以上，再次證明重大交通建設對區域發展及房價漲跌的重要性。
■ 土地房價齊漲 每個站區大不同
機場捷運沿線屬於新北市的捷運站，包括三重站(A2)、五股工業區站(A3)、新莊副都心站(A4)、泰山站(A5)與泰山貴和站(A6)等五個站區，均為人口密集區，近來也有不少建商在這些區域推案，尤其新莊副都心周邊醞釀已久，具有帶頭作用，五個站區近兩年平均漲幅達到53.11%。
位於林口長庚商圈的A7-A9站，包括體育大學站、長庚醫院站與林口站，由於鄰近捷運、生活機能便利，加上之前遠雄建設在林口的密集推案及造鎮，價格也一路從1字頭飆漲到2字尾，使得近二年來房價漲幅高達89.31%，不過也有像是大園站(A15)與橫山站(A16)，因為在機場航道下方，且以老舊透天居多，漲幅僅有3%-4%。
■ 進場前先評估 別輕估風險
根據以往的經驗，捷運沿線房價會有所謂的『上漲三部曲』，也就是在宣佈興建、開始動工和接近完工或通車前這三個階段，都有所謂的『慶祝行情』，但往往通車後，房價會再次盤整至市場合理價，所以在進場前，最好先了解每個站區的特性及未來脫手的難易度。
除了房價漲幅可觀外，具有雙鐵效應的桃園站周邊土地價格，受到高鐵、捷運及航空城的利多加持，近期成交每坪48萬的商業區土地，與2008年的每坪23萬相比的，漲幅高達108%，但台灣房屋不動產研究中心經理古景良表示，假設每坪土地取得成本為48萬元，那未來必須推出每坪27-28萬甚至更高的價格的住宅才可平衡，建議民眾在進場前仍應謹慎評估。
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置身塵囂都會 打造庭園景觀非夢事
作者:康福搬家 日期:2010-08-31 17:49
【網路居家王/綜合】
住在充滿塵囂的都會中，想要享受庭園生活，真的是個遙不可及的夢想嗎？這可不一定！專間建議，只要花點時間構思，把居家空間當成庭園，也能打造出夢想庭園宅。
■ 用石頭佈置壁面 搭建空中綠色走廊
一般家庭的牆壁，多採取簡單的素色，如果嫌白色的壁面太過單調，可以把撿來的石頭，用矽利康一塊一塊地貼在牆壁做裝飾，下面擺上一盆盆的花草，再利用吊花盆，固定在壁面，種上紫色的藍雪花，增加層次感。此外，利用竹子及麻繩在庭院的角落，架上一排橫的竹梯子，再依植物的特性來佈置；竹梯上面種藤蔓植物，像是蒜香藤等，可以順著竹梯攀爬，竹梯下面則可掛一盆盆懸垂植物，像是長春藤；壁面上也用石頭做裝飾，再掛上蘭花；中間則種上一盆筆筒筆，竹梯最下面則種上當季草花，像是帝王菊。
園藝專家說，如果能把老家不用的石臼及大水缸搬到花園來，先用石塊和磚頭堆成一個70公分高的平台，把石臼放在上面，再放上非洲菫等植物；然後把水缸放在石臼下面，種上睡蓮；水缸旁邊則種上姑婆芋及秋海棠，利用原本不用的廢棄物，也能佈置成創意角落。
■ 廢棄物可作花架 綠色植物點綴魚池
把不用的腳踏縫紉機架子，拿來當做花架，在上面及下面各擺上常綠的室內植物，旁邊再放幾盆高高的綠色植栽，把客廳的角落佈置得綠意盎然。如果，家中可以放個魚池，還可以將一顆顆的小石頭，用矽利康黏在壁面，來美化醜醜的水泥牆，並用綠色的植物像是姑婆芋、彩葉草、秋海棠來裝扮假山。
如果喜歡荷花搖曳的身影話，可以在庭園挖一個水池種植荷花及浮萍，並到鶯歌購買各式的陶盆種植睡蓮，還把木頭栽成一根根小木椿，釘在土中圍成一圈小花圃舖上鵝卵石，再放上一盆盆的睡蓮，荷花池畔也用鵝卵石圍上，只用簡單的木椿及石塊，就為水生植物池增色不少。
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住在充滿塵囂的都會中，想要享受庭園生活，真的是個遙不可及的夢想嗎？這可不一定！專間建議，只要花點時間構思，把居家空間當成庭園，也能打造出夢想庭園宅。
■ 用石頭佈置壁面 搭建空中綠色走廊
一般家庭的牆壁，多採取簡單的素色，如果嫌白色的壁面太過單調，可以把撿來的石頭，用矽利康一塊一塊地貼在牆壁做裝飾，下面擺上一盆盆的花草，再利用吊花盆，固定在壁面，種上紫色的藍雪花，增加層次感。此外，利用竹子及麻繩在庭院的角落，架上一排橫的竹梯子，再依植物的特性來佈置；竹梯上面種藤蔓植物，像是蒜香藤等，可以順著竹梯攀爬，竹梯下面則可掛一盆盆懸垂植物，像是長春藤；壁面上也用石頭做裝飾，再掛上蘭花；中間則種上一盆筆筒筆，竹梯最下面則種上當季草花，像是帝王菊。
園藝專家說，如果能把老家不用的石臼及大水缸搬到花園來，先用石塊和磚頭堆成一個70公分高的平台，把石臼放在上面，再放上非洲菫等植物；然後把水缸放在石臼下面，種上睡蓮；水缸旁邊則種上姑婆芋及秋海棠，利用原本不用的廢棄物，也能佈置成創意角落。
■ 廢棄物可作花架 綠色植物點綴魚池
把不用的腳踏縫紉機架子，拿來當做花架，在上面及下面各擺上常綠的室內植物，旁邊再放幾盆高高的綠色植栽，把客廳的角落佈置得綠意盎然。如果，家中可以放個魚池，還可以將一顆顆的小石頭，用矽利康黏在壁面，來美化醜醜的水泥牆，並用綠色的植物像是姑婆芋、彩葉草、秋海棠來裝扮假山。
如果喜歡荷花搖曳的身影話，可以在庭園挖一個水池種植荷花及浮萍，並到鶯歌購買各式的陶盆種植睡蓮，還把木頭栽成一根根小木椿，釘在土中圍成一圈小花圃舖上鵝卵石，再放上一盆盆的睡蓮，荷花池畔也用鵝卵石圍上，只用簡單的木椿及石塊，就為水生植物池增色不少。
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有錢也買不到 北市學區宅超熱
作者:康福搬家 日期:2010-08-31 17:49
【網路地產王/綜合】
又到開學季了！少子化時代來臨，大多數家庭都只有一、兩個孩子，父母多把這些掌上珍寶，當作心肝寶貝，想給孩子一切最好的。在這種效應之下，不少爸媽連買房子，都會把下一代的教育問題，當成選擇區位的重要關鍵，其中，首善之區的台北市明星學校，更是有錢也不一定買的到，只要有物件掛出，幾乎立刻搶破頭！
■ 信義學區最貴 一坪70萬超天價
要為孩子找個好學區的孟母有多難為？北市明星學區周邊的中古屋價位一路從4字頭躍升到7字頭，信義區的博愛國小最貴，每坪接近80萬元的高價，堪稱全台北市最貴氣的國小學區。至於中正區、大安區，則以龍安國小和新生雙語國小的行情最高，中古屋的行情，從每坪單價40多萬，一路漲到目前單坪上看60萬的天價。
怎麼會這麼誇張？以龍安國小為例，因為該校的學童，不但可以選擇就讀升學率高的金華國中，還有雙語教學的龍門國中，所以該區內不論是中古屋或是套房，都出現一房難求的情況，附近房仲都說，這區的物件實在是超熱門，一但有屋主丟出，幾乎不到一星期就能成交，平日還得到處發傳單，看看有沒有人打算託售，「這種學區宅，是有錢也不一定買的到的！」
■ 選學區量力而為 文山市郊負擔輕
觀察近幾年來，學區宅房價所得比的變動狀況，資料顯示，台北市各明星學區，從3.18倍增加到99年的4.34倍，增加了1.16倍，房屋總價從401萬元變成551萬元，五年間增加150萬元的購屋負擔，而市中心的明星學區更是增加了有200萬元之多，購屋壓力劇增，房價高漲的幅度遠大於可支配所得成長的速度。
不過，永慶房屋建議，雖然學區宅具備可替代性低、流通性強且抗跌保值等特性，不過在房價持續攀升下，應審慎衡量自身經濟能力與評估財務狀況，不宜過度擴張資產，才不會落入被「套牢」的窘境。而針對在經濟上有預算考量的家長，建議雖然無法買到市中心區，但位於台北市郊的文山、內湖、北投，也有不少優質的明星學校可以選擇，尤其是文山區，單價僅僅3字頭，負擔相對減輕，讓現代孟母在經濟與教育品質也可輕鬆兼顧。
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又到開學季了！少子化時代來臨，大多數家庭都只有一、兩個孩子，父母多把這些掌上珍寶，當作心肝寶貝，想給孩子一切最好的。在這種效應之下，不少爸媽連買房子，都會把下一代的教育問題，當成選擇區位的重要關鍵，其中，首善之區的台北市明星學校，更是有錢也不一定買的到，只要有物件掛出，幾乎立刻搶破頭！
■ 信義學區最貴 一坪70萬超天價
要為孩子找個好學區的孟母有多難為？北市明星學區周邊的中古屋價位一路從4字頭躍升到7字頭，信義區的博愛國小最貴，每坪接近80萬元的高價，堪稱全台北市最貴氣的國小學區。至於中正區、大安區，則以龍安國小和新生雙語國小的行情最高，中古屋的行情，從每坪單價40多萬，一路漲到目前單坪上看60萬的天價。
怎麼會這麼誇張？以龍安國小為例，因為該校的學童，不但可以選擇就讀升學率高的金華國中，還有雙語教學的龍門國中，所以該區內不論是中古屋或是套房，都出現一房難求的情況，附近房仲都說，這區的物件實在是超熱門，一但有屋主丟出，幾乎不到一星期就能成交，平日還得到處發傳單，看看有沒有人打算託售，「這種學區宅，是有錢也不一定買的到的！」
■ 選學區量力而為 文山市郊負擔輕
觀察近幾年來，學區宅房價所得比的變動狀況，資料顯示，台北市各明星學區，從3.18倍增加到99年的4.34倍，增加了1.16倍，房屋總價從401萬元變成551萬元，五年間增加150萬元的購屋負擔，而市中心的明星學區更是增加了有200萬元之多，購屋壓力劇增，房價高漲的幅度遠大於可支配所得成長的速度。
不過，永慶房屋建議，雖然學區宅具備可替代性低、流通性強且抗跌保值等特性，不過在房價持續攀升下，應審慎衡量自身經濟能力與評估財務狀況，不宜過度擴張資產，才不會落入被「套牢」的窘境。而針對在經濟上有預算考量的家長，建議雖然無法買到市中心區，但位於台北市郊的文山、內湖、北投，也有不少優質的明星學校可以選擇，尤其是文山區，單價僅僅3字頭，負擔相對減輕，讓現代孟母在經濟與教育品質也可輕鬆兼顧。
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99年青年成家方案 幫你省貸款利息錢
作者:康福搬家 日期:2010-08-30 18:35
【網路地產王／洪倩宜／綜合】
年初來不及申請青年安心成家貸款的民眾，得把握年底這次申請的機會，根據營建署的網站公佈，99年青年安心成家住宅補貼，預計於99年10月辦理第二次公告受理申請，以先前貸款200萬元前2年免利息狀況試算，2年下來可省下6萬餘元的貸款利息，不無小補。
■ 兩年200萬零利率房貸 降低購屋壓力
為了降低青年人購屋壓力與協助降低租屋壓力的社福政策，「青年安心成家方案」，補貼方式包括前2年200萬元之零利率房貸，且為了協助無力購屋之青年家庭，亦將提供租金補貼，每戶每月最高3,600元，補貼期間最長2年。原先第一次公告受理申請期間為99年3月5日至99年4月16日，第二次則預計在10月公告受理申請。首購族不妨把握機會，踴躍爭取減輕房貸！
■ 貸款條件較寬鬆 協助青年輕鬆成家
房仲業者指出，「青年安心成家方案」的購屋貸款利息補貼部分，限定的條件相當寬鬆，20歲以上至40歲以下、家庭成員均無自有住宅、或者僅持有一戶住宅，且該住宅為申請日的前二年內所購置並已辦理貸款之住宅，其他家庭成員應無其他自有住宅、家庭年收入在80%分位點以下，就符合申請條件。其中臺北市、臺北縣縣轄市的民眾，家庭所得在223萬元內，便符合條件。不過符合條件的申請人，仍須經過評點後，才能確定是否通過此項優惠政策，若是低收入戶等弱勢團體，第3年後的貸款利率還有減碼的優勢。
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年初來不及申請青年安心成家貸款的民眾，得把握年底這次申請的機會，根據營建署的網站公佈，99年青年安心成家住宅補貼，預計於99年10月辦理第二次公告受理申請，以先前貸款200萬元前2年免利息狀況試算，2年下來可省下6萬餘元的貸款利息，不無小補。
■ 兩年200萬零利率房貸 降低購屋壓力
為了降低青年人購屋壓力與協助降低租屋壓力的社福政策，「青年安心成家方案」，補貼方式包括前2年200萬元之零利率房貸，且為了協助無力購屋之青年家庭，亦將提供租金補貼，每戶每月最高3,600元，補貼期間最長2年。原先第一次公告受理申請期間為99年3月5日至99年4月16日，第二次則預計在10月公告受理申請。首購族不妨把握機會，踴躍爭取減輕房貸！
■ 貸款條件較寬鬆 協助青年輕鬆成家
房仲業者指出，「青年安心成家方案」的購屋貸款利息補貼部分，限定的條件相當寬鬆，20歲以上至40歲以下、家庭成員均無自有住宅、或者僅持有一戶住宅，且該住宅為申請日的前二年內所購置並已辦理貸款之住宅，其他家庭成員應無其他自有住宅、家庭年收入在80%分位點以下，就符合申請條件。其中臺北市、臺北縣縣轄市的民眾，家庭所得在223萬元內，便符合條件。不過符合條件的申請人，仍須經過評點後，才能確定是否通過此項優惠政策，若是低收入戶等弱勢團體，第3年後的貸款利率還有減碼的優勢。
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觀望氣氛濃 買賣雙方差很大
作者:康福搬家 日期:2010-08-30 18:35
【網路地產王/龔立豪/綜合】
面對居高不下的房價，政府抑制房價的政策已初見成效，也造成買賣方對價格的認知差距加大，根據房仲在七月份的統計，台北市以平均價差856萬居冠；台中市則以591萬位居第二，而台北市的中正區和信義區，價差更超過1600萬，顯見這兩個熱門區域呈現『賣方高姿態、買方不買帳』的情況。
■ 買方出價謹慎 考驗賣方耐心
根據永慶房仲網的調查顯示，全台買賣方對於價格的認知落差達到320萬，其中台北市、台中市和新竹縣為落差最高的一級，價差均超過300萬，而宜蘭縣、台中縣和台北縣為第二級，落差在300萬以內；其他縣市均低於200萬。進一步分析，台北市總價高，價格落差自然大，六月份政府打房後，買方出價更趨保守，從五月份的1437萬，馬上下修至1296萬，但七月份受到各項經濟指標的激勵，開價又反彈至1598萬，也讓買賣方開價差距金額，自今年三月以來首次下跌。
再以台北市更行政區域來看，中正區和信義區土地取得不易，加上地段的稀有性，讓賣方開價時居於優勢，但買方在這兩個月打房氛圍下不願追價，使得價差進一步擴大，其中中正區賣方出價3017萬，買方只願意以1155萬承接，價差高達1840萬；而北市價差最低的區域則落在松山區，主要原因在於松山、長虹機場對飛後效應，讓賣方開價從今年1月起已連6個月上調，漲幅達17.6%，但買方追價速度更快，由1552萬元調至1840萬元漲幅更達18.55%，明顯已為賣方市場。
■ 新北市 板橋新店差距大
至於台北縣認知價差最大為板橋、新店和樹林三個區域，板橋為縣府所在地，加上捷運便利，一直是北縣房價最高的區域，但近來受到新莊副督心的影響，市場焦點移轉，也造成認知差距加大；而新店近來受到大型推案的影響，賣方開價也持續走高來到1462萬，和買方的期待價格849萬有613萬的差距，成為新北市價差最高的區域。
網路地產王總經理鄭弘杰建議，現階段買方最好開始進場議價，但不代表一定要馬上成交，可以先選擇合適的區域看屋屋，不但可以了解實際的行情，也可以透過出價測試賣方的底限；鄭弘杰也提醒賣方，不要漫天喊價，最好也能多接觸幾組買方，感受一下買方的出價哲學!
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面對居高不下的房價，政府抑制房價的政策已初見成效，也造成買賣方對價格的認知差距加大，根據房仲在七月份的統計，台北市以平均價差856萬居冠；台中市則以591萬位居第二，而台北市的中正區和信義區，價差更超過1600萬，顯見這兩個熱門區域呈現『賣方高姿態、買方不買帳』的情況。
■ 買方出價謹慎 考驗賣方耐心
根據永慶房仲網的調查顯示，全台買賣方對於價格的認知落差達到320萬，其中台北市、台中市和新竹縣為落差最高的一級，價差均超過300萬，而宜蘭縣、台中縣和台北縣為第二級，落差在300萬以內；其他縣市均低於200萬。進一步分析，台北市總價高，價格落差自然大，六月份政府打房後，買方出價更趨保守，從五月份的1437萬，馬上下修至1296萬，但七月份受到各項經濟指標的激勵，開價又反彈至1598萬，也讓買賣方開價差距金額，自今年三月以來首次下跌。
再以台北市更行政區域來看，中正區和信義區土地取得不易，加上地段的稀有性，讓賣方開價時居於優勢，但買方在這兩個月打房氛圍下不願追價，使得價差進一步擴大，其中中正區賣方出價3017萬，買方只願意以1155萬承接，價差高達1840萬；而北市價差最低的區域則落在松山區，主要原因在於松山、長虹機場對飛後效應，讓賣方開價從今年1月起已連6個月上調，漲幅達17.6%，但買方追價速度更快，由1552萬元調至1840萬元漲幅更達18.55%，明顯已為賣方市場。
■ 新北市 板橋新店差距大
至於台北縣認知價差最大為板橋、新店和樹林三個區域，板橋為縣府所在地，加上捷運便利，一直是北縣房價最高的區域，但近來受到新莊副督心的影響，市場焦點移轉，也造成認知差距加大；而新店近來受到大型推案的影響，賣方開價也持續走高來到1462萬，和買方的期待價格849萬有613萬的差距，成為新北市價差最高的區域。
網路地產王總經理鄭弘杰建議，現階段買方最好開始進場議價，但不代表一定要馬上成交，可以先選擇合適的區域看屋屋，不但可以了解實際的行情，也可以透過出價測試賣方的底限；鄭弘杰也提醒賣方，不要漫天喊價，最好也能多接觸幾組買方，感受一下買方的出價哲學!
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炒樓難 資金狂掃全台億元店面
作者:康福搬家 日期:2010-08-30 18:35
【網路地產王／黃京梧／綜合】
央行八月實施打房政策抑制過高房價，政策逐漸奏效，資金無處去，便轉往一級戰區金店面，企業、銀行、一般投資人對店面投資趨之若鶩，今年就有許多億元售出金店面成交，包含永康街、逢甲商圈、景美夜市周邊等，這些商圈屢傳佳績，帶動店面買氣增溫，估計下半年利率依舊會在低水位徘徊，店面交易會越來越熱絡。
■ 銀行也想參與 景美夜市旁1.5億得標
台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示，近二個月來市場游資明顯從住宅轉向收租型的店面和商辦，值得注意的是，連資金充沛的銀行也開始積極介入店面市場，畢竟店面投報率和房貸利率，還有1.8%的利差，除了租金受益穩定外，未來轉手還可賺進資產增值。
最明顯一個案例，就是近期開發工銀得標的台北市文山區景美夜市旁景興路店面，約1.5億元得標，景興路店面吸引連鎖企業進駐，該區社區住戶、世新學生為最大客源，雖然得標價格沒創區域行情新高，但可從此次銀行投標中，嗅出店面投資轉熱的端倪。
■ 醫生也瘋狂 中南部組團買店
想參與店面資產增值獲利的不只銀行及房產投資客，連知名醫生都組團在中南部大手筆買店面，減肥名醫林政誠在今年二月也斥資5.8億元，買下台中逢甲夜市商圈的逢甲廣場。中信房屋說，近兩個月來投報率在3%至4%的店面最受到投資人青睞，尤其以一中街、逢甲夜市商圈、精明一街等詢問度最高。
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央行八月實施打房政策抑制過高房價，政策逐漸奏效，資金無處去，便轉往一級戰區金店面，企業、銀行、一般投資人對店面投資趨之若鶩，今年就有許多億元售出金店面成交，包含永康街、逢甲商圈、景美夜市周邊等，這些商圈屢傳佳績，帶動店面買氣增溫，估計下半年利率依舊會在低水位徘徊，店面交易會越來越熱絡。
■ 銀行也想參與 景美夜市旁1.5億得標
台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示，近二個月來市場游資明顯從住宅轉向收租型的店面和商辦，值得注意的是，連資金充沛的銀行也開始積極介入店面市場，畢竟店面投報率和房貸利率，還有1.8%的利差，除了租金受益穩定外，未來轉手還可賺進資產增值。
最明顯一個案例，就是近期開發工銀得標的台北市文山區景美夜市旁景興路店面，約1.5億元得標，景興路店面吸引連鎖企業進駐，該區社區住戶、世新學生為最大客源，雖然得標價格沒創區域行情新高，但可從此次銀行投標中，嗅出店面投資轉熱的端倪。
■ 醫生也瘋狂 中南部組團買店
想參與店面資產增值獲利的不只銀行及房產投資客，連知名醫生都組團在中南部大手筆買店面，減肥名醫林政誠在今年二月也斥資5.8億元，買下台中逢甲夜市商圈的逢甲廣場。中信房屋說，近兩個月來投報率在3%至4%的店面最受到投資人青睞，尤其以一中街、逢甲夜市商圈、精明一街等詢問度最高。
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