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賣或租好猶豫? 先算「年化投報率」

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  光是憑著「買低賣高」的直覺投資房地產,往往到頭來都搞不清投資報酬率有多少?專家建議,除了簡易的投報率計算方式之外,房產投資客也該學會「年化投報率」,將持有房地產的投資年限考慮進去,才能進一步比較出售或出租,哪一項的投資效益最高,才不會做出錯誤決策。


 先比較投報率 再決定租或售
  去年整體房市景氣大好,搶在前年底勇於危機入市的民眾,房地產的投資獲利肯定賺得笑呵呵,房地產業者預估,虎年上半年仍是高檔盤整走勢,至於下半年是否持續看漲,得仰賴ECFA以及五都大選這兩項主力推動。相信有不少民眾正猶豫,到底該出售落袋為安,或是出租穩賺租金?
  撇開不可測的房價走向不說,出售或出租應該由投資報酬率決定。譬如,小王在五年前花了500萬買了一間房子,如今房價漲到600萬元,只要順利出售獲利100萬元,出售投報率為20% (出售投報率=獲利100/成本500)。若小王打算出租,每月可收到租金17,000元,一年租金為204千元,出租投報率為4.08% (出租投報率=年租金20.4/成本500)


 考慮「時間」因素 避免錯誤決策
  由此看來,出售投報率20%當然比出租投報率4.08%高出許多倍,所以獲利了結比當包租公的效益更佳?當然不是,因為上述的出售投報率缺少了「時間」因素,說得更白一點,20%投報率是持有五年的效益,因此必須將投報率也換算成等值的時間單位「年」,也就是所謂的「年化投報率」。
  同樣援引上述例子,小王持有這間房子五年,換算月數為60個月,Rm是方才算出的20%投報率,將數值帶入計算公式,算出來的出售年化投報率為3.65%,這與出租4.08%相較,由此得知小王若是「只租不賣」獲利更佳。東森房屋董事長王應傑建議投資民眾,花點時間好好計算「年化投報率」,才不會做出錯誤決策後悔莫及。


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台中店面買氣旺 元月每日成交1件

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整體景氣好轉加上台中捷運動工、縣市合併升格等利多,吸引不少北部客看準台中店面的增值潛力,從去年十一月起,紛紛前往台中搶買金店面,今年一月成交量,旺到幾乎每天成交一間店面。房仲業者指出,文心路、中港路、逢甲商圈租金投報率最高可達4%,成了店面投資客必爭之地。


 
 台中店面身價不凡 投資4年漲千萬
  根據信義房屋統計,從2009年初,房地產景氣剛開始復甦,台中地區店面成交量也呈現緩步增溫,尤其從去年11月份開始,店面買氣明顯增溫,佔比已經拉升到18.3%~20.5%20101月甚至平均天天都有店面成交。
  信義房屋西區美村店長陳進堂指出,台中店面近年維持一定漲勢,尤其是文心路、中港路等台中主要的幹道,價格漲幅相當明顯,如文心路有一間地坪25~30的店面,十年前總價約1,000萬元,四年前漲至每戶2,000萬元,近期身價更上漲至將近3,000萬元。


 逢甲商圈最夯 租金報酬率3%
  台中地區店面產品交易熱絡,除了台商回流置產購置外,還多了一些新的生力軍,近期就有竹科的主管,因為公司配發股票,結果南下到台中投資,專挑有固定收益的店面產品。另外由於MOU已經簽定,也有買方看好未來金融業的前景,一口氣買下兩間由銀行承租的店面,租金報酬率可達4%左右。
  分析台中店面的買方偏好,如台北客就喜歡鎖定捷運站附近的透天店面,主要是看好未來可能複製北部捷運通車的店面效益,但這類產品的租金投報率並不高;另外一種買方,則鎖定有3%固定租金收益的店面產品,如台中最熱門的逢甲商圈,台北客佔了三成左右,目前租金投報率約2.5~3%


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無懼豪宅搶市 太子推湖畔寧靜宅

網路地產王/尹榛/高雄報導】



  無論是小豪宅、輕豪宅、頂級豪宅,凡是與「豪宅」沾上邊,開價一定高於市場行情,至於實際的身價呢?太子建設襄理黃明城認為,所謂的「豪宅」必須具備「四好:環境、地點、設計、建材」缺一不可。


 
 澄清湖畔別墅區 優質環境無與倫比
  澄清湖生活圈別墅林立,對高雄人來說,在這裡生活就像台北富豪住在陽明山特區一樣尊貴,但隨著近幾年,愈來愈多標榜管理嚴密的豪宅大樓,陸續出現在高雄美術館及愛河沿岸後,澄清湖的豪宅地位是否因此而動搖呢?  太子建設業務處襄理黃明城強調,太子圓山這邊的地點,是一般市區的豪宅所無法比擬的,就是它的環境鳥語花香,其實一般人都是被這個環境吸引,像現在的溫度就比市區少了將近兩度。



 豪宅保本吸客 新案推出完美熱銷
  正因為住在這裡,就像是住在大自然的花園一般,讓太子建設推出不到五十戶,才推出就幾乎快要結案。
  黃明城分析,好的環境、好的地點,是豪宅的基本產品,如果只是建材來襯托,並不是真正消費者需要的東西,消費者需要的是好的環境,加好的設計。  強調澄清湖的自然美景,太子建設賣豪宅,還打出「低利買屋、豪宅保本」的口號,也成功吸引南台灣醫師與中高階主管,前來投資自住。


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好咖房客怎樣挑? 穩定收入最重要

網路地產王/黃京梧/綜合】attachments/201002/0777872453.jpg


  許多人想當包租公,每個月都可以有固定收入,但要穩穩當當做包租公,可不是那麼簡單,除了房子要好之外,最重要是挑到好房客,不拖房租、不破壞房子,房仲業者表示,最好咖房客就是有固定收入的族群,按時繳房租、不拖不欠。


 
 先做徵信 固定收入擺第一
  信義房屋表示,對於房東來說,最好的房客就是每個月不用催繳,都乖乖按時繳房租,而要找到這樣的房客,就是先調查有沒固定收入,一般來說,公務人員、教師、醫師、會計師、律師等,都是比較受到房東喜愛的族群。
  信義房屋指出,如果不是經由仲介成交的案子,對於房客背景,房東必須要花點心思仔細徵信,例如打電話到公司詢問是否真有此人、是否仍在公司任職等等,避免被華麗、卻虛幻不實的外表所騙。


 約法三章 房屋仔細維護
  房東也該與房客約法三章,畢竟、天下無不散的宴席,這個房客不可能跟你租屋一輩子,萬一等他搬走後,才發現房子內設備、家具到處被他破壞殆盡,自己還要花大錢修復才能繼續出租。
  房仲業者也提醒房東,在簽約時,要記得將房子維護費用、家具修復等問題記載進去,房東也該仔細觀察房客言行舉止,是否真誠、真心愛護房子,若有發現房客舉止輕浮、態度傲慢,就算願意付出再怎樣高額租金,也建議別隨意出租,畢竟租屋後的糾紛才更讓人煩心。


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中山區特種行業多 套房租客2族群

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  台北市林森北路八大行業林立,造就中山區獨特的套房投資生態。房仲業者宣稱,包租公只要投入500萬元,買下屋況良好的中古套房,投資報酬率最高可達7個百分點。不過承租客源是哪些族群?業者私下透露,其實除了部分日商主管之外,絕大多數是特種行業工作者。


 
 日商承租投報高 套房租金最高5
  八大行業指的是視聽歌唱、理容、舞廳、酒吧、茶室、三溫暖等行業類別,只要行經台北市中山區,尤其是林森北路區段,觸目所見都是這類店家行號。正因為商圈帶來人潮,中山區獨特的商業生態,吸引大批日本觀光客以及日商駐台高階主管,換句話說,套房租屋客源可粗分兩大類:其一是日商主管、其二是特種行業工作者。
  東森房屋中山民生加盟店東劉貴鳳表示,日商租屋的手筆很大方,以一間1012坪的挑高新套房為例,每月租金可達5萬元;如果是屋齡五年內的中古屋租給日商,一個月也有兩、三萬的租金收入,倘若套房總價500萬元,投資報酬率介於5%7%左右,以目前超低定存利率時代,這樣的投報率相當誘人。譬如中山北路二段的「美妍家」、位於民生東路的「M House」,都有不少日商主管進住。


 套房老舊租給誰? 特種行業樂接手
  不過日商承租套房有個習慣,喜好新落成的住宅大樓,一次簽約五年,五年過後大多不再續租,也因此中山區屋齡偏高、過於老舊的套房,最後承租的房客都是當地的特種行業人員。劉貴鳳透露,不少特種行業中高階主管買下大批套房,然後再分租給旗下小姐、員工,租金收入也相當可觀。
  中山區因為特種行業興盛,套房租屋市場似乎供不應求,不但招租期短、租金價格也高,尤其捷運新莊線市區段在中山區設立三個站,以捷運中山國小站的前景最佳,套房或小宅產品如雨後春筍冒出,預售屋開價7080萬,建議打算加入套房包租行列的投資客,最好先了解中山區特殊的租屋市場為宜。


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329檔期 預售殺價有技巧

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  329檔期是一年房地產市場的重頭戲,由於預售屋的自備款壓力比較低,加上住在新房子是不少人一生中的夢想,因此許多購屋人對於萬案齊發的329檔期已經「磨刀霍霍」。不過,要如何買得划算,房仲業者敎你這樣做。


 
 集體殺價最優惠 找對Key Man賺加倍
  中信房屋企畫部副理江龍名表示,買建商的新房子,可以直接開口殺價,莫過於擁有過人的籌碼,團購就是最好的例子。由於案場有一定的銷售壓力,同時多筆訂單進場,等於財神爺結伴而來,對於銷售業務來說是很大的鼓舞,因此在價格上就更有轉圜空間。
  當然,一般購屋人都是面對第一線的銷售人員,如果買方條件優渥,不妨要求要與KEY MAN,也就是案場主管,或是業主等人溝通,以取得更好的優惠。


 選對時機買房子 搶進好宅不意外
  除此之外,房仲業者也說,雖然價格會因為個案熱銷程度不同,而有價格上下的落差,整體而言,懂得議價的客戶在景氣好約可拿到8-9折的優惠,景氣差時7折上下是常有的事。
  一般來說,農曆鬼月、月底結算、案場結束或二推等三大時機,是購屋人想要撿便宜的好時段。對於想要省點裝潢費的購屋人來說,其實可以先按兵不動,多方觀察案場表現,甚至不妨到區域房仲業者處打聽,往往會有意想不到的收穫。



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