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賣或租好猶豫？ 先算「年化投報率」
作者:康福搬家 日期:2010-02-25 16:49
【網路地產王/曾炳鈞/綜合】
光是憑著「買低賣高」的直覺投資房地產，往往到頭來都搞不清投資報酬率有多少？專家建議，除了簡易的投報率計算方式之外，房產投資客也該學會「年化投報率」，將持有房地產的投資年限考慮進去，才能進一步比較出售或出租，哪一項的投資效益最高，才不會做出錯誤決策。
■ 先比較投報率 再決定租或售
去年整體房市景氣大好，搶在前年底勇於危機入市的民眾，房地產的投資獲利肯定賺得笑呵呵，房地產業者預估，虎年上半年仍是高檔盤整走勢，至於下半年是否持續看漲，得仰賴ECFA以及五都大選這兩項主力推動。相信有不少民眾正猶豫，到底該出售落袋為安，或是出租穩賺租金？
撇開不可測的房價走向不說，出售或出租應該由投資報酬率決定。譬如，小王在五年前花了500萬買了一間房子，如今房價漲到600萬元，只要順利出售獲利100萬元，出售投報率為20% (出售投報率=獲利100萬/成本500萬)。若小王打算出租，每月可收到租金17,000元，一年租金為20萬4千元，出租投報率為4.08% (出租投報率=年租金20.4萬/成本500萬)。
■ 考慮「時間」因素 避免錯誤決策
由此看來，出售投報率20%當然比出租投報率4.08%高出許多倍，所以獲利了結比當包租公的效益更佳？當然不是，因為上述的出售投報率缺少了「時間」因素，說得更白一點，20%投報率是持有五年的效益，因此必須將投報率也換算成等值的時間單位「年」，也就是所謂的「年化投報率」。
同樣援引上述例子，小王持有這間房子五年，換算月數為60個月，Rm是方才算出的20%投報率，將數值帶入計算公式，算出來的出售年化投報率為3.65%，這與出租4.08%相較，由此得知小王若是「只租不賣」獲利更佳。東森房屋董事長王應傑建議投資民眾，花點時間好好計算「年化投報率」，才不會做出錯誤決策後悔莫及。
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】
光是憑著「買低賣高」的直覺投資房地產，往往到頭來都搞不清投資報酬率有多少？專家建議，除了簡易的投報率計算方式之外，房產投資客也該學會「年化投報率」，將持有房地產的投資年限考慮進去，才能進一步比較出售或出租，哪一項的投資效益最高，才不會做出錯誤決策。
■ 先比較投報率 再決定租或售
去年整體房市景氣大好，搶在前年底勇於危機入市的民眾，房地產的投資獲利肯定賺得笑呵呵，房地產業者預估，虎年上半年仍是高檔盤整走勢，至於下半年是否持續看漲，得仰賴ECFA以及五都大選這兩項主力推動。相信有不少民眾正猶豫，到底該出售落袋為安，或是出租穩賺租金？
撇開不可測的房價走向不說，出售或出租應該由投資報酬率決定。譬如，小王在五年前花了500萬買了一間房子，如今房價漲到600萬元，只要順利出售獲利100萬元，出售投報率為20% (出售投報率=獲利100萬/成本500萬)。若小王打算出租，每月可收到租金17,000元，一年租金為20萬4千元，出租投報率為4.08% (出租投報率=年租金20.4萬/成本500萬)。
■ 考慮「時間」因素 避免錯誤決策
由此看來，出售投報率20%當然比出租投報率4.08%高出許多倍，所以獲利了結比當包租公的效益更佳？當然不是，因為上述的出售投報率缺少了「時間」因素，說得更白一點，20%投報率是持有五年的效益，因此必須將投報率也換算成等值的時間單位「年」，也就是所謂的「年化投報率」。
同樣援引上述例子，小王持有這間房子五年，換算月數為60個月，Rm是方才算出的20%投報率，將數值帶入計算公式，算出來的出售年化投報率為3.65%，這與出租4.08%相較，由此得知小王若是「只租不賣」獲利更佳。東森房屋董事長王應傑建議投資民眾，花點時間好好計算「年化投報率」，才不會做出錯誤決策後悔莫及。
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台中店面買氣旺 元月每日成交1件
作者:康福搬家 日期:2010-02-25 16:47
【網路地產王/曾炳鈞/綜合
整體景氣好轉加上台中捷運動工、縣市合併升格等利多，吸引不少北部客看準台中店面的增值潛力，從去年十一月起，紛紛前往台中搶買金店面，今年一月成交量，旺到幾乎每天成交一間店面。房仲業者指出，文心路、中港路、逢甲商圈租金投報率最高可達4%，成了店面投資客必爭之地。
■ 台中店面身價不凡 投資4年漲千萬
根據信義房屋統計，從2009年初，房地產景氣剛開始復甦，台中地區店面成交量也呈現緩步增溫，尤其從去年11月份開始，店面買氣明顯增溫，佔比已經拉升到18.3%~20.5%，2010年1月甚至平均天天都有店面成交。
信義房屋西區美村店長陳進堂指出，台中店面近年維持一定漲勢，尤其是文心路、中港路等台中主要的幹道，價格漲幅相當明顯，如文心路有一間地坪25~30坪的店面，十年前總價約1,000萬元，四年前漲至每戶2,000萬元，近期身價更上漲至將近3,000萬元。
■ 逢甲商圈最夯 租金報酬率3%
台中地區店面產品交易熱絡，除了台商回流置產購置外，還多了一些新的生力軍，近期就有竹科的主管，因為公司配發股票，結果南下到台中投資，專挑有固定收益的店面產品。另外由於MOU已經簽定，也有買方看好未來金融業的前景，一口氣買下兩間由銀行承租的店面，租金報酬率可達4%左右。
分析台中店面的買方偏好，如台北客就喜歡鎖定捷運站附近的透天店面，主要是看好未來可能複製北部捷運通車的店面效益，但這類產品的租金投報率並不高；另外一種買方，則鎖定有3%固定租金收益的店面產品，如台中最熱門的逢甲商圈，台北客佔了三成左右，目前租金投報率約2.5~3%。
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整體景氣好轉加上台中捷運動工、縣市合併升格等利多，吸引不少北部客看準台中店面的增值潛力，從去年十一月起，紛紛前往台中搶買金店面，今年一月成交量，旺到幾乎每天成交一間店面。房仲業者指出，文心路、中港路、逢甲商圈租金投報率最高可達4%，成了店面投資客必爭之地。
■ 台中店面身價不凡 投資4年漲千萬
根據信義房屋統計，從2009年初，房地產景氣剛開始復甦，台中地區店面成交量也呈現緩步增溫，尤其從去年11月份開始，店面買氣明顯增溫，佔比已經拉升到18.3%~20.5%，2010年1月甚至平均天天都有店面成交。
信義房屋西區美村店長陳進堂指出，台中店面近年維持一定漲勢，尤其是文心路、中港路等台中主要的幹道，價格漲幅相當明顯，如文心路有一間地坪25~30坪的店面，十年前總價約1,000萬元，四年前漲至每戶2,000萬元，近期身價更上漲至將近3,000萬元。
■ 逢甲商圈最夯 租金報酬率3%
台中地區店面產品交易熱絡，除了台商回流置產購置外，還多了一些新的生力軍，近期就有竹科的主管，因為公司配發股票，結果南下到台中投資，專挑有固定收益的店面產品。另外由於MOU已經簽定，也有買方看好未來金融業的前景，一口氣買下兩間由銀行承租的店面，租金報酬率可達4%左右。
分析台中店面的買方偏好，如台北客就喜歡鎖定捷運站附近的透天店面，主要是看好未來可能複製北部捷運通車的店面效益，但這類產品的租金投報率並不高；另外一種買方，則鎖定有3%固定租金收益的店面產品，如台中最熱門的逢甲商圈，台北客佔了三成左右，目前租金投報率約2.5~3%。
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無懼豪宅搶市 太子推湖畔寧靜宅
作者:康福搬家 日期:2010-02-25 16:46
【網路地產王/尹榛/高雄報導】
無論是小豪宅、輕豪宅、頂級豪宅，凡是與「豪宅」沾上邊，開價一定高於市場行情，至於實際的身價呢？太子建設襄理黃明城認為，所謂的「豪宅」必須具備「四好：環境、地點、設計、建材」缺一不可。
■ 澄清湖畔別墅區 優質環境無與倫比
澄清湖生活圈別墅林立，對高雄人來說，在這裡生活就像台北富豪住在陽明山特區一樣尊貴，但隨著近幾年，愈來愈多標榜管理嚴密的豪宅大樓，陸續出現在高雄美術館及愛河沿岸後，澄清湖的豪宅地位是否因此而動搖呢？ 太子建設業務處襄理黃明城強調，太子圓山這邊的地點，是一般市區的豪宅所無法比擬的，就是它的環境鳥語花香，其實一般人都是被這個環境吸引，像現在的溫度就比市區少了將近兩度。
■ 豪宅保本吸客 新案推出完美熱銷
正因為住在這裡，就像是住在大自然的花園一般，讓太子建設推出不到五十戶，才推出就幾乎快要結案。
黃明城分析，好的環境、好的地點，是豪宅的基本產品，如果只是建材來襯托，並不是真正消費者需要的東西，消費者需要的是好的環境，加好的設計。 強調澄清湖的自然美景，太子建設賣豪宅，還打出「低利買屋、豪宅保本」的口號，也成功吸引南台灣醫師與中高階主管，前來投資自住。
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無論是小豪宅、輕豪宅、頂級豪宅，凡是與「豪宅」沾上邊，開價一定高於市場行情，至於實際的身價呢？太子建設襄理黃明城認為，所謂的「豪宅」必須具備「四好：環境、地點、設計、建材」缺一不可。
■ 澄清湖畔別墅區 優質環境無與倫比
澄清湖生活圈別墅林立，對高雄人來說，在這裡生活就像台北富豪住在陽明山特區一樣尊貴，但隨著近幾年，愈來愈多標榜管理嚴密的豪宅大樓，陸續出現在高雄美術館及愛河沿岸後，澄清湖的豪宅地位是否因此而動搖呢？ 太子建設業務處襄理黃明城強調，太子圓山這邊的地點，是一般市區的豪宅所無法比擬的，就是它的環境鳥語花香，其實一般人都是被這個環境吸引，像現在的溫度就比市區少了將近兩度。
■ 豪宅保本吸客 新案推出完美熱銷
正因為住在這裡，就像是住在大自然的花園一般，讓太子建設推出不到五十戶，才推出就幾乎快要結案。
黃明城分析，好的環境、好的地點，是豪宅的基本產品，如果只是建材來襯托，並不是真正消費者需要的東西，消費者需要的是好的環境，加好的設計。 強調澄清湖的自然美景，太子建設賣豪宅，還打出「低利買屋、豪宅保本」的口號，也成功吸引南台灣醫師與中高階主管，前來投資自住。
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好咖房客怎樣挑？ 穩定收入最重要
作者:康福搬家 日期:2010-02-25 16:45
【網路地產王／黃京梧／綜合】
許多人想當包租公，每個月都可以有固定收入，但要穩穩當當做包租公，可不是那麼簡單，除了房子要好之外，最重要是挑到好房客，不拖房租、不破壞房子，房仲業者表示，最好咖房客就是有固定收入的族群，按時繳房租、不拖不欠。
■ 先做徵信 固定收入擺第一
信義房屋表示，對於房東來說，最好的房客就是每個月不用催繳，都乖乖按時繳房租，而要找到這樣的房客，就是先調查有沒固定收入，一般來說，公務人員、教師、醫師、會計師、律師等，都是比較受到房東喜愛的族群。
信義房屋指出，如果不是經由仲介成交的案子，對於房客背景，房東必須要花點心思仔細徵信，例如打電話到公司詢問是否真有此人、是否仍在公司任職等等，避免被華麗、卻虛幻不實的外表所騙。
■ 約法三章 房屋仔細維護
房東也該與房客約法三章，畢竟、天下無不散的宴席，這個房客不可能跟你租屋一輩子，萬一等他搬走後，才發現房子內設備、家具到處被他破壞殆盡，自己還要花大錢修復才能繼續出租。
房仲業者也提醒房東，在簽約時，要記得將房子維護費用、家具修復等問題記載進去，房東也該仔細觀察房客言行舉止，是否真誠、真心愛護房子，若有發現房客舉止輕浮、態度傲慢，就算願意付出再怎樣高額租金，也建議別隨意出租，畢竟租屋後的糾紛才更讓人煩心。
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許多人想當包租公，每個月都可以有固定收入，但要穩穩當當做包租公，可不是那麼簡單，除了房子要好之外，最重要是挑到好房客，不拖房租、不破壞房子，房仲業者表示，最好咖房客就是有固定收入的族群，按時繳房租、不拖不欠。
■ 先做徵信 固定收入擺第一
信義房屋表示，對於房東來說，最好的房客就是每個月不用催繳，都乖乖按時繳房租，而要找到這樣的房客，就是先調查有沒固定收入，一般來說，公務人員、教師、醫師、會計師、律師等，都是比較受到房東喜愛的族群。
信義房屋指出，如果不是經由仲介成交的案子，對於房客背景，房東必須要花點心思仔細徵信，例如打電話到公司詢問是否真有此人、是否仍在公司任職等等，避免被華麗、卻虛幻不實的外表所騙。
■ 約法三章 房屋仔細維護
房東也該與房客約法三章，畢竟、天下無不散的宴席，這個房客不可能跟你租屋一輩子，萬一等他搬走後，才發現房子內設備、家具到處被他破壞殆盡，自己還要花大錢修復才能繼續出租。
房仲業者也提醒房東，在簽約時，要記得將房子維護費用、家具修復等問題記載進去，房東也該仔細觀察房客言行舉止，是否真誠、真心愛護房子，若有發現房客舉止輕浮、態度傲慢，就算願意付出再怎樣高額租金，也建議別隨意出租，畢竟租屋後的糾紛才更讓人煩心。
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中山區特種行業多 套房租客2族群
作者:康福搬家 日期:2010-02-25 16:43
【網路地產王/曾炳鈞/綜合】
台北市林森北路八大行業林立，造就中山區獨特的套房投資生態。房仲業者宣稱，包租公只要投入500萬元，買下屋況良好的中古套房，投資報酬率最高可達7個百分點。不過承租客源是哪些族群？業者私下透露，其實除了部分日商主管之外，絕大多數是特種行業工作者。
■ 日商承租投報高 套房租金最高5萬
八大行業指的是視聽歌唱、理容、舞廳、酒吧、茶室、三溫暖等行業類別，只要行經台北市中山區，尤其是林森北路區段，觸目所見都是這類店家行號。正因為商圈帶來人潮，中山區獨特的商業生態，吸引大批日本觀光客以及日商駐台高階主管，換句話說，套房租屋客源可粗分兩大類：其一是日商主管、其二是特種行業工作者。
東森房屋中山民生加盟店東劉貴鳳表示，日商租屋的手筆很大方，以一間10至12坪的挑高新套房為例，每月租金可達5萬元；如果是屋齡五年內的中古屋租給日商，一個月也有兩、三萬的租金收入，倘若套房總價500萬元，投資報酬率介於5%至7%左右，以目前超低定存利率時代，這樣的投報率相當誘人。譬如中山北路二段的「美妍家」、位於民生東路的「M House」，都有不少日商主管進住。
■ 套房老舊租給誰？ 特種行業樂接手
不過日商承租套房有個習慣，喜好新落成的住宅大樓，一次簽約五年，五年過後大多不再續租，也因此中山區屋齡偏高、過於老舊的套房，最後承租的房客都是當地的特種行業人員。劉貴鳳透露，不少特種行業中高階主管買下大批套房，然後再分租給旗下小姐、員工，租金收入也相當可觀。
中山區因為特種行業興盛，套房租屋市場似乎供不應求，不但招租期短、租金價格也高，尤其捷運新莊線市區段在中山區設立三個站，以捷運中山國小站的前景最佳，套房或小宅產品如雨後春筍冒出，預售屋開價70至80萬，建議打算加入套房包租行列的投資客，最好先了解中山區特殊的租屋市場為宜。
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台北市林森北路八大行業林立，造就中山區獨特的套房投資生態。房仲業者宣稱，包租公只要投入500萬元，買下屋況良好的中古套房，投資報酬率最高可達7個百分點。不過承租客源是哪些族群？業者私下透露，其實除了部分日商主管之外，絕大多數是特種行業工作者。
■ 日商承租投報高 套房租金最高5萬
八大行業指的是視聽歌唱、理容、舞廳、酒吧、茶室、三溫暖等行業類別，只要行經台北市中山區，尤其是林森北路區段，觸目所見都是這類店家行號。正因為商圈帶來人潮，中山區獨特的商業生態，吸引大批日本觀光客以及日商駐台高階主管，換句話說，套房租屋客源可粗分兩大類：其一是日商主管、其二是特種行業工作者。
東森房屋中山民生加盟店東劉貴鳳表示，日商租屋的手筆很大方，以一間10至12坪的挑高新套房為例，每月租金可達5萬元；如果是屋齡五年內的中古屋租給日商，一個月也有兩、三萬的租金收入，倘若套房總價500萬元，投資報酬率介於5%至7%左右，以目前超低定存利率時代，這樣的投報率相當誘人。譬如中山北路二段的「美妍家」、位於民生東路的「M House」，都有不少日商主管進住。
■ 套房老舊租給誰？ 特種行業樂接手
不過日商承租套房有個習慣，喜好新落成的住宅大樓，一次簽約五年，五年過後大多不再續租，也因此中山區屋齡偏高、過於老舊的套房，最後承租的房客都是當地的特種行業人員。劉貴鳳透露，不少特種行業中高階主管買下大批套房，然後再分租給旗下小姐、員工，租金收入也相當可觀。
中山區因為特種行業興盛，套房租屋市場似乎供不應求，不但招租期短、租金價格也高，尤其捷運新莊線市區段在中山區設立三個站，以捷運中山國小站的前景最佳，套房或小宅產品如雨後春筍冒出，預售屋開價70至80萬，建議打算加入套房包租行列的投資客，最好先了解中山區特殊的租屋市場為宜。
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３２９檔期 預售殺價有技巧
作者:康福搬家 日期:2010-02-25 16:41
【網路地產王／黃京梧／綜合】
３２９檔期是一年房地產市場的重頭戲，由於預售屋的自備款壓力比較低，加上住在新房子是不少人一生中的夢想，因此許多購屋人對於萬案齊發的３２９檔期已經「磨刀霍霍」。不過，要如何買得划算，房仲業者敎你這樣做。
■ 集體殺價最優惠 找對Key Man賺加倍
中信房屋企畫部副理江龍名表示，買建商的新房子，可以直接開口殺價，莫過於擁有過人的籌碼，團購就是最好的例子。由於案場有一定的銷售壓力，同時多筆訂單進場，等於財神爺結伴而來，對於銷售業務來說是很大的鼓舞，因此在價格上就更有轉圜空間。
當然，一般購屋人都是面對第一線的銷售人員，如果買方條件優渥，不妨要求要與ＫＥＹ ＭＡＮ，也就是案場主管，或是業主等人溝通，以取得更好的優惠。
■ 選對時機買房子 搶進好宅不意外
除此之外，房仲業者也說，雖然價格會因為個案熱銷程度不同，而有價格上下的落差，整體而言，懂得議價的客戶在景氣好約可拿到８－９折的優惠，景氣差時７折上下是常有的事。
一般來說，農曆鬼月、月底結算、案場結束或二推等三大時機，是購屋人想要撿便宜的好時段。對於想要省點裝潢費的購屋人來說，其實可以先按兵不動，多方觀察案場表現，甚至不妨到區域房仲業者處打聽，往往會有意想不到的收穫。
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】
３２９檔期是一年房地產市場的重頭戲，由於預售屋的自備款壓力比較低，加上住在新房子是不少人一生中的夢想，因此許多購屋人對於萬案齊發的３２９檔期已經「磨刀霍霍」。不過，要如何買得划算，房仲業者敎你這樣做。
■ 集體殺價最優惠 找對Key Man賺加倍
中信房屋企畫部副理江龍名表示，買建商的新房子，可以直接開口殺價，莫過於擁有過人的籌碼，團購就是最好的例子。由於案場有一定的銷售壓力，同時多筆訂單進場，等於財神爺結伴而來，對於銷售業務來說是很大的鼓舞，因此在價格上就更有轉圜空間。
當然，一般購屋人都是面對第一線的銷售人員，如果買方條件優渥，不妨要求要與ＫＥＹ ＭＡＮ，也就是案場主管，或是業主等人溝通，以取得更好的優惠。
■ 選對時機買房子 搶進好宅不意外
除此之外，房仲業者也說，雖然價格會因為個案熱銷程度不同，而有價格上下的落差，整體而言，懂得議價的客戶在景氣好約可拿到８－９折的優惠，景氣差時７折上下是常有的事。
一般來說，農曆鬼月、月底結算、案場結束或二推等三大時機，是購屋人想要撿便宜的好時段。對於想要省點裝潢費的購屋人來說，其實可以先按兵不動，多方觀察案場表現，甚至不妨到區域房仲業者處打聽，往往會有意想不到的收穫。
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