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法拍屋每坪破90萬 業者：太誇張
作者:康福搬家 日期:2010-03-03 17:36
【網路地產王/曾炳鈞/綜合】
上個禮拜台北市大安路一段的40年屋齡法拍屋，每坪以80萬元突破區域行情，僅短短七天，敦化南路一段252巷的法拍屋，再度刷新紀錄，扣掉車位，每坪高達91.5萬，法拍業者直呼「太誇張！」；不過更令人跌破眼鏡的是，實際得標人王先生是名豪宅房仲業者，他說基於個人所需，不得不跳空加價。
■ 得標人具房仲背景 愛子心切出高價
台北地方法院民事執行處法拍的搶手物件，位於台北市大安區敦化南路一段252巷17號，屋齡25年、權狀面積82.2坪(內含車位10.6坪)、土地持份14.46坪、第二拍的底價為5,012萬元，吸引29人競標，最後卻上演「衝上拍」戲碼，比第一拍6,265萬元，跳空加價六百多萬，以總價6901.9萬元得標，扣除車位，每坪單價飆高至91.5萬元。
外界好奇，這回得標者又是何許人？根據「網路地產王」記者循線追問，實際競標的是從事豪宅房仲業的王先生，他表示「勢在必得」實在是情非得已，根據個人專業判斷，敦化南路一段252巷的中古華廈每坪約80萬上下，但為了讓就讀復興國小的子女步行就能上學，王先生在這個區段花了一年時間仍找不到合適中古屋，如今發現這個法拍物件，再貴也要買到手。
■ 位處東區精華商圈 行情價75~95萬
台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊表示，本次拍賣物件雖然是第二拍，卻上演衝上拍的戲碼，主要原因是該區幾乎沒有物件釋出；另外，拍賣物件位於知名學區復興國小旁，離敦化南路僅100公尺，位處忠孝復興SOGO商圈，是大安區房價最貴的住宅區之一，該區域住宅成交行情約75萬~95萬之間。
山水法拍屋搜尋引擎網站執行長卓訓麟一聽聞得標價，直呼「太誇張，真是瘋了！」他認為都更熱潮加上台北市中心的預售屋、中古屋房價飆漲，導致北市的法拍屋投標人都不把法拍屋當法拍屋，而是以中古屋的價格競標，嚴重壓縮獲利空間，促使不少法拍屋投資客已紛紛轉往中南部發展。卓訓麟認為，政府若有心遏阻房價飆漲歪風，只要祭出升息這招殺手鐧就能奏效。
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】
上個禮拜台北市大安路一段的40年屋齡法拍屋，每坪以80萬元突破區域行情，僅短短七天，敦化南路一段252巷的法拍屋，再度刷新紀錄，扣掉車位，每坪高達91.5萬，法拍業者直呼「太誇張！」；不過更令人跌破眼鏡的是，實際得標人王先生是名豪宅房仲業者，他說基於個人所需，不得不跳空加價。
■ 得標人具房仲背景 愛子心切出高價
台北地方法院民事執行處法拍的搶手物件，位於台北市大安區敦化南路一段252巷17號，屋齡25年、權狀面積82.2坪(內含車位10.6坪)、土地持份14.46坪、第二拍的底價為5,012萬元，吸引29人競標，最後卻上演「衝上拍」戲碼，比第一拍6,265萬元，跳空加價六百多萬，以總價6901.9萬元得標，扣除車位，每坪單價飆高至91.5萬元。
外界好奇，這回得標者又是何許人？根據「網路地產王」記者循線追問，實際競標的是從事豪宅房仲業的王先生，他表示「勢在必得」實在是情非得已，根據個人專業判斷，敦化南路一段252巷的中古華廈每坪約80萬上下，但為了讓就讀復興國小的子女步行就能上學，王先生在這個區段花了一年時間仍找不到合適中古屋，如今發現這個法拍物件，再貴也要買到手。
■ 位處東區精華商圈 行情價75~95萬
台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊表示，本次拍賣物件雖然是第二拍，卻上演衝上拍的戲碼，主要原因是該區幾乎沒有物件釋出；另外，拍賣物件位於知名學區復興國小旁，離敦化南路僅100公尺，位處忠孝復興SOGO商圈，是大安區房價最貴的住宅區之一，該區域住宅成交行情約75萬~95萬之間。
山水法拍屋搜尋引擎網站執行長卓訓麟一聽聞得標價，直呼「太誇張，真是瘋了！」他認為都更熱潮加上台北市中心的預售屋、中古屋房價飆漲，導致北市的法拍屋投標人都不把法拍屋當法拍屋，而是以中古屋的價格競標，嚴重壓縮獲利空間，促使不少法拍屋投資客已紛紛轉往中南部發展。卓訓麟認為，政府若有心遏阻房價飆漲歪風，只要祭出升息這招殺手鐧就能奏效。
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打造安靜居家 防噪音有撇步
作者:康福搬家 日期:2010-03-02 16:50
【網路地產王/綜合】
居家生活最重要的，就是獲得完全的休息，但如果因為外在噪音或是內在隔間問題，影響家人的生活安寧，輕則可能造成生活品質不佳，重則可能形成生活壓力，在休息不足的情況下，影響日常生活，而透過居家裝潢設計，可以簡單打造出最放鬆安靜的空間規劃。
■ 加裝雙層玻璃 封住噪音
首先，最好不要讓吵鬧和安靜的地方相互侵擾，以便將噪音產生的干擾降至最低。例如，遊戲間和看電視地方就不要緊鄰臥室。可考慮使用嵌裝式傢具做為緩衝，如有房間需要隔音，就在牆邊設置壁櫥。此外，不妨封住噪音行進路線，如在住家外種植花木，可減少聲音反射進入窗戶的分貝，牆、圍籬和土丘等障礙物，會將交通噪音向上反射，偏離位置較低的窗戶和花園。
此外，左右推拉傳統窗戶，其隔音效果有限，前後推拉的推射窗隔音效果比較好。另外雙層氣密窗也會比單層氣密窗來得有用多了；窗前懸掛厚重的窗廉，也可吸收聲音。而要防止噪音傳送，撞擊聲音來源必須隔絕於表面，例如將洗衣機置於吸收力強表面，傳送噪音就遠比堅硬表面少，避免使用泡沫塑料製成吸音材料，改用軟木、橡膠或氈製品、地毯。
■ 活動式隔間 打造獨立空間
而室內空間的分隔，也能讓家人各自擁有獨立的生活空間，而不會互相干擾，但如果房子不大，該怎麼簡單隔間？常見的分隔方式，就是活動隔屏，利用活動隔屏的遮蔽性以及靈活的移動性，隨時因應不同狀況做出隔間上的調整；而拉門及摺門的利用，可以隱藏及伸縮的特性，創造出有別於一般隔間的效果。
此外，利用櫥櫃代替一般的隔間，不僅可以節省空間，同時也可以利用櫥櫃做一些特殊的變化；而利用布簾及捲簾，在空間不大的情況下，或是想營造特殊的氣氛時，像是用一排竹簾區隔客廳與和室，效果也挺浪漫的。
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居家生活最重要的，就是獲得完全的休息，但如果因為外在噪音或是內在隔間問題，影響家人的生活安寧，輕則可能造成生活品質不佳，重則可能形成生活壓力，在休息不足的情況下，影響日常生活，而透過居家裝潢設計，可以簡單打造出最放鬆安靜的空間規劃。
■ 加裝雙層玻璃 封住噪音
首先，最好不要讓吵鬧和安靜的地方相互侵擾，以便將噪音產生的干擾降至最低。例如，遊戲間和看電視地方就不要緊鄰臥室。可考慮使用嵌裝式傢具做為緩衝，如有房間需要隔音，就在牆邊設置壁櫥。此外，不妨封住噪音行進路線，如在住家外種植花木，可減少聲音反射進入窗戶的分貝，牆、圍籬和土丘等障礙物，會將交通噪音向上反射，偏離位置較低的窗戶和花園。
此外，左右推拉傳統窗戶，其隔音效果有限，前後推拉的推射窗隔音效果比較好。另外雙層氣密窗也會比單層氣密窗來得有用多了；窗前懸掛厚重的窗廉，也可吸收聲音。而要防止噪音傳送，撞擊聲音來源必須隔絕於表面，例如將洗衣機置於吸收力強表面，傳送噪音就遠比堅硬表面少，避免使用泡沫塑料製成吸音材料，改用軟木、橡膠或氈製品、地毯。
■ 活動式隔間 打造獨立空間
而室內空間的分隔，也能讓家人各自擁有獨立的生活空間，而不會互相干擾，但如果房子不大，該怎麼簡單隔間？常見的分隔方式，就是活動隔屏，利用活動隔屏的遮蔽性以及靈活的移動性，隨時因應不同狀況做出隔間上的調整；而拉門及摺門的利用，可以隱藏及伸縮的特性，創造出有別於一般隔間的效果。
此外，利用櫥櫃代替一般的隔間，不僅可以節省空間，同時也可以利用櫥櫃做一些特殊的變化；而利用布簾及捲簾，在空間不大的情況下，或是想營造特殊的氣氛時，像是用一排竹簾區隔客廳與和室，效果也挺浪漫的。
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擁有好地段的房地產，真令人羨慕？
作者:康福搬家 日期:2010-03-02 16:49
【文／范世華】
聽到有人在台北市的大安區或是信義區，擁有一間房地產，是多麼令人稱羨的啊？可是房價緃然再高，當事人可能會這麼反駁：「我是有一間房子在這裡，可是屋齡已經30年了，就算把它給賣了，我還是買不起在這裡小一點的新房子！」
▓ 好地段換好宅 付出代價更大
房價漲了，對於好地段的自住消費者而言，只是帳面上好看而已，如果要在同樣的地段換一間屋況好一點的新屋，得要付出的相對代價相對也更高了。因此只有一間30、40年的中古屋在大安區或信義區，想要改善居家品質換一間新房子，同樣也成為了一種奢求。
除了痴痴地死守在原地，巴望著都市更新之外，似乎僅剩「移民」一途。於是這也成了台北市人口外移的主要原因之一。「誰說房價漲，民眾的口袋也會變得有錢？」付不起增值代價的，逼不得已也要遷離台北市，淪為城市移民了。
▓ 自用住宅難獲利？ 傳授2招生財撇步
房地產要能夠產出實質上的獲益，就不能夠拿來做為「消費性」使用，換句話說就是非用來自住，若不是拿來出租或是營業，登記在您名下的房地產是不會提供給您任何收益報酬的。因此擁有房地產，並不代表就能夠致富，真正要靠房地產的資產本質特性獲得利潤的人，至少一定要有二筆以上的不動產，且其中一筆以上是用來出租或出售用的才行。
對於僅有一間自宅的人，要能夠捨得賣掉一間條件好的房子，換兩間條件較差的房子，除了下定決心很困難之外，可能還有許多環境和現況的因素也不容許真的這麼做。那麼只擁有單一不動產的所有權人，還是什麼其他的方式可以不賣房子，又仍然可以獲取資產報酬的實質利益？
以下有兩個重點是可以做為反向思考的：１．將房地產拿來做「資本」運用：一般大多數的民眾，能夠擁有一間房地產就已經非常了不得了，如果能有餘力將貸款早日還清就該要謝天謝地了，哪還有本事可以去奢求有第二間房地產來為自己賺錢？可是房價漲了，向銀行「增貸」的空間也相對變大，只有一間房地產的人，可以利用擔保條件的低利貸款「增貸」，轉做高報酬的投資獲利。好不容易贖完債務一身輕，再要您重新背負一次更沈重的債，扛負壓力與罪惡的觀感，就看您放不放得下。２．將房地產拿來做「生財」使用：許多人辛苦打拚了一輩子，也可能只夠擁有一間安身立命的房地產做為居所，有了房子當然是要自己住，房市的景氣再好、房產的價值再高，與他又有何相干？如果能夠想通這點，只擁有一間房地產的人，還是可以把自己的房子出租給別人、另外承租便宜一點的房子來住，用收租來的錢去付給別人租金，有了利潤的價差，還是會有實質上的獲益。多半的人都難以割捨自己的房子留給別人住；情感與利益的一線之間，只差您看不看得開。
【本文作者為網路地產王資深顧問】
聽到有人在台北市的大安區或是信義區，擁有一間房地產，是多麼令人稱羨的啊？可是房價緃然再高，當事人可能會這麼反駁：「我是有一間房子在這裡，可是屋齡已經30年了，就算把它給賣了，我還是買不起在這裡小一點的新房子！」
▓ 好地段換好宅 付出代價更大
房價漲了，對於好地段的自住消費者而言，只是帳面上好看而已，如果要在同樣的地段換一間屋況好一點的新屋，得要付出的相對代價相對也更高了。因此只有一間30、40年的中古屋在大安區或信義區，想要改善居家品質換一間新房子，同樣也成為了一種奢求。
除了痴痴地死守在原地，巴望著都市更新之外，似乎僅剩「移民」一途。於是這也成了台北市人口外移的主要原因之一。「誰說房價漲，民眾的口袋也會變得有錢？」付不起增值代價的，逼不得已也要遷離台北市，淪為城市移民了。
▓ 自用住宅難獲利？ 傳授2招生財撇步
房地產要能夠產出實質上的獲益，就不能夠拿來做為「消費性」使用，換句話說就是非用來自住，若不是拿來出租或是營業，登記在您名下的房地產是不會提供給您任何收益報酬的。因此擁有房地產，並不代表就能夠致富，真正要靠房地產的資產本質特性獲得利潤的人，至少一定要有二筆以上的不動產，且其中一筆以上是用來出租或出售用的才行。
對於僅有一間自宅的人，要能夠捨得賣掉一間條件好的房子，換兩間條件較差的房子，除了下定決心很困難之外，可能還有許多環境和現況的因素也不容許真的這麼做。那麼只擁有單一不動產的所有權人，還是什麼其他的方式可以不賣房子，又仍然可以獲取資產報酬的實質利益？
以下有兩個重點是可以做為反向思考的：１．將房地產拿來做「資本」運用：一般大多數的民眾，能夠擁有一間房地產就已經非常了不得了，如果能有餘力將貸款早日還清就該要謝天謝地了，哪還有本事可以去奢求有第二間房地產來為自己賺錢？可是房價漲了，向銀行「增貸」的空間也相對變大，只有一間房地產的人，可以利用擔保條件的低利貸款「增貸」，轉做高報酬的投資獲利。好不容易贖完債務一身輕，再要您重新背負一次更沈重的債，扛負壓力與罪惡的觀感，就看您放不放得下。２．將房地產拿來做「生財」使用：許多人辛苦打拚了一輩子，也可能只夠擁有一間安身立命的房地產做為居所，有了房子當然是要自己住，房市的景氣再好、房產的價值再高，與他又有何相干？如果能夠想通這點，只擁有一間房地產的人，還是可以把自己的房子出租給別人、另外承租便宜一點的房子來住，用收租來的錢去付給別人租金，有了利潤的價差，還是會有實質上的獲益。多半的人都難以割捨自己的房子留給別人住；情感與利益的一線之間，只差您看不看得開。
【本文作者為網路地產王資深顧問】
北市跨北縣購屋 創半年新高
作者:康福搬家 日期:2010-03-02 16:47
【網路地產王/曾炳鈞/綜合】
台北市房價居高不下，中古屋每坪均價已站穩40萬水準，台北縣均價僅20萬出頭，促使不少台北市民寧可搬到北縣當縣民，以較長的通勤時間換取較低的房價、較大的空間。根據房仲業者統計，半年前也就是去年九月，北市跨北縣的購屋比例約16%，今年二月已達24%，等於當月每四名北市購屋族，其中一人選擇搬遷到台北縣。
■ 台北高房價 寧當北縣人
根據永慶房屋統計，大台北跨區購屋的比例平均在一到兩成之間，其中，從北縣至北市購屋的民眾越來越少，從去年九月的16.4%降至年底的11.1%，今年一月與二月更逼近十個百分點，分別為10.6%與10.4%。足以顯示，台北市即使生活機能再優質，節節攀升的高房價，仍讓不少台北縣購屋族望之卻步。
反觀從北市跨至北縣的購屋比例，幾乎是逐月遞增。去年九月北市跨北縣的購屋比例約16.7%、十二月為20.3%，今年二月大幅成長至24.1%，等於當月每四名台北市購屋族，就有一人選擇到台北縣購屋置產。
■ 土地成本墊高 房價下修空間小
永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，大台北地區的捷運系統已十分便利，如果通勤時間增加一些，房價可以有更多空間，有些購屋民眾接受度已提高，不再侷限北市中心的物件，相對也增加了買到房子的機會。
黃增福指出，市區土地供不應求，建商不管是新購入或透過都更整合的土地，成本都比過去高，所以新推案的價格也很難回到過去的水準，因此，年後北市精華地段的房價下修空間不大。
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台北市房價居高不下，中古屋每坪均價已站穩40萬水準，台北縣均價僅20萬出頭，促使不少台北市民寧可搬到北縣當縣民，以較長的通勤時間換取較低的房價、較大的空間。根據房仲業者統計，半年前也就是去年九月，北市跨北縣的購屋比例約16%，今年二月已達24%，等於當月每四名北市購屋族，其中一人選擇搬遷到台北縣。
■ 台北高房價 寧當北縣人
根據永慶房屋統計，大台北跨區購屋的比例平均在一到兩成之間，其中，從北縣至北市購屋的民眾越來越少，從去年九月的16.4%降至年底的11.1%，今年一月與二月更逼近十個百分點，分別為10.6%與10.4%。足以顯示，台北市即使生活機能再優質，節節攀升的高房價，仍讓不少台北縣購屋族望之卻步。
反觀從北市跨至北縣的購屋比例，幾乎是逐月遞增。去年九月北市跨北縣的購屋比例約16.7%、十二月為20.3%，今年二月大幅成長至24.1%，等於當月每四名台北市購屋族，就有一人選擇到台北縣購屋置產。
■ 土地成本墊高 房價下修空間小
永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，大台北地區的捷運系統已十分便利，如果通勤時間增加一些，房價可以有更多空間，有些購屋民眾接受度已提高，不再侷限北市中心的物件，相對也增加了買到房子的機會。
黃增福指出，市區土地供不應求，建商不管是新購入或透過都更整合的土地，成本都比過去高，所以新推案的價格也很難回到過去的水準，因此，年後北市精華地段的房價下修空間不大。
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竹科拉抬新竹房市 2月買氣旺
作者:康福搬家 日期:2010-03-02 16:45
二月中旬剛巧是農曆春節，長達九天的假期讓當月房市交易如預期的淡，不過根據房仲統計，二月成交件數雖然比一月份少了四成，但與去年同期相較卻持平，尤其是新竹縣市「價量齊揚」表現最為亮眼，業者認為，這與竹科景氣復甦有莫大關係。
■ 竹科房市「零時差」 每坪均價13.5萬
根據信義房屋統計，新竹縣市在二月份的成交價量表現突出，與去年同期相較，成交件數翻揚兩成左右，平均單價從一月份的12.9萬元，上漲到13.5萬元。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，竹科近期人力需求倍增、年度產值上看兆元，產業景氣的樂觀氣氛，也反映在年後的新竹房市交易上，春節假期過後買氣迅速回溫，看不到一般長假後的「時差」。
■ 新竹首購佔6成 3房產品受青睞
信義房屋新竹區協理王九思表示，一般外來的竹科人大約工作兩三年後，對於新竹的環境就有一定的熟悉度，只要對工作前景感到穩定，很容易會產生購屋的念頭，尤其是即將成家的新人，算是新竹房市的首購主力。 王九思觀察發現，竹科人普遍購屋偏好600~800萬的標準三房產品，由於總價不算高，買方決定速度也快，二月份新竹成交買方，即有六成是首購型客戶；至於千萬左右的換屋產品，總價較高，買方也比較沒有急迫性，預料三月份才會是換屋需求出籠的時期。
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觀察建案減價指標 房價省很大
作者:康福搬家 日期:2010-03-02 16:44
【網路地產王／黃京梧／綜合】
住進新房子是很多人的夢想，但是房價高不可攀，要如何有有限的預算，住進心中理想的建案，其實也不是完全沒有辦法，房仲業者建議，觀察建案的一些指標，趁勢切入，房價也可以省很大。
▓ 廣告戶等於底價 銷售影響價差
廣告戶其實是建商的促銷價，若要看廣告戶能不能買，或是有無議價空間？信義代銷協理何胤諭表示，銷售狀況愈好，議價幅度愈小！建議消費者不妨以區域附近的新成屋價作為標準，議價之後，能夠愈接近新成屋價格愈理想，因為建商設定預售屋的售價，大多以兩年後交屋時，預期增值的房價為基準。
另一項簡單也可靠的判斷指標，就是銷售率。預售屋平均銷售率如果持續三個月以上高於７０％，即表示很難殺價，反之，如果預售市場的銷售率持續三個月低於３０％時，就連廣告戶都還有殺價空間，觀察個案的接受度，是購屋時很好的出價參考。
▓ 潛銷時、完銷前 搶便宜風險高
何胤諭也說，民眾若要買到較便宜的新房子，最好掌握預售推案測試市場水溫的潛銷期，由於有些個案為了博得好采頭，潛銷期階段通常議價空間較大！因為絕大多數的業主及代銷公司，期待案子一開賣，就能吸引大批來客，近而讓銷售狀況開低走高，因此在剛開賣的潛銷階段，一般會推出吸引消費者的廣告促銷戶，期望以低價搶客，隨著案子知名度與指名度逐步上揚，房價當然也跟著水漲船高。
到了銷售末期，這些被業者稱為「沉澱戶」的戶數，多半是條件較差，若遇上代銷公司急著要結案、建商也需周轉，銷售尾聲時購買，同樣可爭取較大的議價空間。不過要撿便宜也不是沒有風險，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，潛銷時搶進，萬一不幸遇到房市蕭條，那麼絕對是套在最高點的一群，選在完銷前挑貨，由於品質不佳，也有可能面臨未來轉手不易的風險。
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】
住進新房子是很多人的夢想，但是房價高不可攀，要如何有有限的預算，住進心中理想的建案，其實也不是完全沒有辦法，房仲業者建議，觀察建案的一些指標，趁勢切入，房價也可以省很大。
▓ 廣告戶等於底價 銷售影響價差
廣告戶其實是建商的促銷價，若要看廣告戶能不能買，或是有無議價空間？信義代銷協理何胤諭表示，銷售狀況愈好，議價幅度愈小！建議消費者不妨以區域附近的新成屋價作為標準，議價之後，能夠愈接近新成屋價格愈理想，因為建商設定預售屋的售價，大多以兩年後交屋時，預期增值的房價為基準。
另一項簡單也可靠的判斷指標，就是銷售率。預售屋平均銷售率如果持續三個月以上高於７０％，即表示很難殺價，反之，如果預售市場的銷售率持續三個月低於３０％時，就連廣告戶都還有殺價空間，觀察個案的接受度，是購屋時很好的出價參考。
▓ 潛銷時、完銷前 搶便宜風險高
何胤諭也說，民眾若要買到較便宜的新房子，最好掌握預售推案測試市場水溫的潛銷期，由於有些個案為了博得好采頭，潛銷期階段通常議價空間較大！因為絕大多數的業主及代銷公司，期待案子一開賣，就能吸引大批來客，近而讓銷售狀況開低走高，因此在剛開賣的潛銷階段，一般會推出吸引消費者的廣告促銷戶，期望以低價搶客，隨著案子知名度與指名度逐步上揚，房價當然也跟著水漲船高。
到了銷售末期，這些被業者稱為「沉澱戶」的戶數，多半是條件較差，若遇上代銷公司急著要結案、建商也需周轉，銷售尾聲時購買，同樣可爭取較大的議價空間。不過要撿便宜也不是沒有風險，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，潛銷時搶進，萬一不幸遇到房市蕭條，那麼絕對是套在最高點的一群，選在完銷前挑貨，由於品質不佳，也有可能面臨未來轉手不易的風險。
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