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有錢也買不到 北市學區宅超熱
作者:康福搬家 日期:2010-08-31 17:49
【網路地產王/綜合】
又到開學季了！少子化時代來臨，大多數家庭都只有一、兩個孩子，父母多把這些掌上珍寶，當作心肝寶貝，想給孩子一切最好的。在這種效應之下，不少爸媽連買房子，都會把下一代的教育問題，當成選擇區位的重要關鍵，其中，首善之區的台北市明星學校，更是有錢也不一定買的到，只要有物件掛出，幾乎立刻搶破頭！
■ 信義學區最貴 一坪70萬超天價
要為孩子找個好學區的孟母有多難為？北市明星學區周邊的中古屋價位一路從4字頭躍升到7字頭，信義區的博愛國小最貴，每坪接近80萬元的高價，堪稱全台北市最貴氣的國小學區。至於中正區、大安區，則以龍安國小和新生雙語國小的行情最高，中古屋的行情，從每坪單價40多萬，一路漲到目前單坪上看60萬的天價。
怎麼會這麼誇張？以龍安國小為例，因為該校的學童，不但可以選擇就讀升學率高的金華國中，還有雙語教學的龍門國中，所以該區內不論是中古屋或是套房，都出現一房難求的情況，附近房仲都說，這區的物件實在是超熱門，一但有屋主丟出，幾乎不到一星期就能成交，平日還得到處發傳單，看看有沒有人打算託售，「這種學區宅，是有錢也不一定買的到的！」
■ 選學區量力而為 文山市郊負擔輕
觀察近幾年來，學區宅房價所得比的變動狀況，資料顯示，台北市各明星學區，從3.18倍增加到99年的4.34倍，增加了1.16倍，房屋總價從401萬元變成551萬元，五年間增加150萬元的購屋負擔，而市中心的明星學區更是增加了有200萬元之多，購屋壓力劇增，房價高漲的幅度遠大於可支配所得成長的速度。
不過，永慶房屋建議，雖然學區宅具備可替代性低、流通性強且抗跌保值等特性，不過在房價持續攀升下，應審慎衡量自身經濟能力與評估財務狀況，不宜過度擴張資產，才不會落入被「套牢」的窘境。而針對在經濟上有預算考量的家長，建議雖然無法買到市中心區，但位於台北市郊的文山、內湖、北投，也有不少優質的明星學校可以選擇，尤其是文山區，單價僅僅3字頭，負擔相對減輕，讓現代孟母在經濟與教育品質也可輕鬆兼顧。
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】
又到開學季了！少子化時代來臨，大多數家庭都只有一、兩個孩子，父母多把這些掌上珍寶，當作心肝寶貝，想給孩子一切最好的。在這種效應之下，不少爸媽連買房子，都會把下一代的教育問題，當成選擇區位的重要關鍵，其中，首善之區的台北市明星學校，更是有錢也不一定買的到，只要有物件掛出，幾乎立刻搶破頭！
■ 信義學區最貴 一坪70萬超天價
要為孩子找個好學區的孟母有多難為？北市明星學區周邊的中古屋價位一路從4字頭躍升到7字頭，信義區的博愛國小最貴，每坪接近80萬元的高價，堪稱全台北市最貴氣的國小學區。至於中正區、大安區，則以龍安國小和新生雙語國小的行情最高，中古屋的行情，從每坪單價40多萬，一路漲到目前單坪上看60萬的天價。
怎麼會這麼誇張？以龍安國小為例，因為該校的學童，不但可以選擇就讀升學率高的金華國中，還有雙語教學的龍門國中，所以該區內不論是中古屋或是套房，都出現一房難求的情況，附近房仲都說，這區的物件實在是超熱門，一但有屋主丟出，幾乎不到一星期就能成交，平日還得到處發傳單，看看有沒有人打算託售，「這種學區宅，是有錢也不一定買的到的！」
■ 選學區量力而為 文山市郊負擔輕
觀察近幾年來，學區宅房價所得比的變動狀況，資料顯示，台北市各明星學區，從3.18倍增加到99年的4.34倍，增加了1.16倍，房屋總價從401萬元變成551萬元，五年間增加150萬元的購屋負擔，而市中心的明星學區更是增加了有200萬元之多，購屋壓力劇增，房價高漲的幅度遠大於可支配所得成長的速度。
不過，永慶房屋建議，雖然學區宅具備可替代性低、流通性強且抗跌保值等特性，不過在房價持續攀升下，應審慎衡量自身經濟能力與評估財務狀況，不宜過度擴張資產，才不會落入被「套牢」的窘境。而針對在經濟上有預算考量的家長，建議雖然無法買到市中心區，但位於台北市郊的文山、內湖、北投，也有不少優質的明星學校可以選擇，尤其是文山區，單價僅僅3字頭，負擔相對減輕，讓現代孟母在經濟與教育品質也可輕鬆兼顧。
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瞄準機場捷運 漲幅大風險高
作者:康福搬家 日期:2010-08-31 17:49
【網路地產王/龔立豪/綜合】
捷運一向是房市的萬靈丹，而即將通車的機場捷運沿線17個站區房價，在過去兩年的漲幅，均超過五成以上，其中靠近林口長庚商圈的房價，就翻漲了接近一倍，而桃園站附近商業區土地甚至上漲一倍以上，再次證明重大交通建設對區域發展及房價漲跌的重要性。
■ 土地房價齊漲 每個站區大不同
機場捷運沿線屬於新北市的捷運站，包括三重站(A2)、五股工業區站(A3)、新莊副都心站(A4)、泰山站(A5)與泰山貴和站(A6)等五個站區，均為人口密集區，近來也有不少建商在這些區域推案，尤其新莊副都心周邊醞釀已久，具有帶頭作用，五個站區近兩年平均漲幅達到53.11%。
位於林口長庚商圈的A7-A9站，包括體育大學站、長庚醫院站與林口站，由於鄰近捷運、生活機能便利，加上之前遠雄建設在林口的密集推案及造鎮，價格也一路從1字頭飆漲到2字尾，使得近二年來房價漲幅高達89.31%，不過也有像是大園站(A15)與橫山站(A16)，因為在機場航道下方，且以老舊透天居多，漲幅僅有3%-4%。
■ 進場前先評估 別輕估風險
根據以往的經驗，捷運沿線房價會有所謂的『上漲三部曲』，也就是在宣佈興建、開始動工和接近完工或通車前這三個階段，都有所謂的『慶祝行情』，但往往通車後，房價會再次盤整至市場合理價，所以在進場前，最好先了解每個站區的特性及未來脫手的難易度。
除了房價漲幅可觀外，具有雙鐵效應的桃園站周邊土地價格，受到高鐵、捷運及航空城的利多加持，近期成交每坪48萬的商業區土地，與2008年的每坪23萬相比的，漲幅高達108%，但台灣房屋不動產研究中心經理古景良表示，假設每坪土地取得成本為48萬元，那未來必須推出每坪27-28萬甚至更高的價格的住宅才可平衡，建議民眾在進場前仍應謹慎評估。
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捷運一向是房市的萬靈丹，而即將通車的機場捷運沿線17個站區房價，在過去兩年的漲幅，均超過五成以上，其中靠近林口長庚商圈的房價，就翻漲了接近一倍，而桃園站附近商業區土地甚至上漲一倍以上，再次證明重大交通建設對區域發展及房價漲跌的重要性。
■ 土地房價齊漲 每個站區大不同
機場捷運沿線屬於新北市的捷運站，包括三重站(A2)、五股工業區站(A3)、新莊副都心站(A4)、泰山站(A5)與泰山貴和站(A6)等五個站區，均為人口密集區，近來也有不少建商在這些區域推案，尤其新莊副都心周邊醞釀已久，具有帶頭作用，五個站區近兩年平均漲幅達到53.11%。
位於林口長庚商圈的A7-A9站，包括體育大學站、長庚醫院站與林口站，由於鄰近捷運、生活機能便利，加上之前遠雄建設在林口的密集推案及造鎮，價格也一路從1字頭飆漲到2字尾，使得近二年來房價漲幅高達89.31%，不過也有像是大園站(A15)與橫山站(A16)，因為在機場航道下方，且以老舊透天居多，漲幅僅有3%-4%。
■ 進場前先評估 別輕估風險
根據以往的經驗，捷運沿線房價會有所謂的『上漲三部曲』，也就是在宣佈興建、開始動工和接近完工或通車前這三個階段，都有所謂的『慶祝行情』，但往往通車後，房價會再次盤整至市場合理價，所以在進場前，最好先了解每個站區的特性及未來脫手的難易度。
除了房價漲幅可觀外，具有雙鐵效應的桃園站周邊土地價格，受到高鐵、捷運及航空城的利多加持，近期成交每坪48萬的商業區土地，與2008年的每坪23萬相比的，漲幅高達108%，但台灣房屋不動產研究中心經理古景良表示，假設每坪土地取得成本為48萬元，那未來必須推出每坪27-28萬甚至更高的價格的住宅才可平衡，建議民眾在進場前仍應謹慎評估。
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國家建築卓越獎 陽明山的綠建築
作者:康福搬家 日期:2010-08-30 18:35
【網路地產王/綜合報導】
因應全球氣候暖化，強調環保節能的綠建築，已成為當今全球建築界的顯學。今年六月，台灣連續參賽五年後，首次一舉囊括兩項全球卓越獎的肯定，在在說明台灣在綠建築方面的努力成果，已受到國際建築界的一致肯定。
■ 香港建築學會 綠建築觀摩之旅
堪稱是國內綠建築設計的最高榮譽，被業界公認為建築界奧斯卡的「國家建築卓越獎」，今年將綠建築首獎頒發給「震大菩方田」。台灣建築協進會理事長黃文淵特地安排，邀請香港建築學會代表團來台觀摩體驗。黃文淵稱讚，「菩方田」無論是內部空間安排或視覺景觀，大概都能達到滿分。
■ 陽明山綠建築 提升至心靈層面
山巒疊翠、雲霧繚繞，仔細地看，矗立在遠方的建築，正是台灣的國際地標台北101大樓，如此絕佳的景觀與環境，在過去只有權貴世家才能擁有的特權，今天成為了這一座綠建築的最佳背景。建築師黃宏輝強調：「我的綠建築不拘泥於設備與設施，我人生所追求的綠建築是心靈上的。」
■ 建築「去水泥化」 就地取材最環保
先從外觀欣賞這棟「從土地長出來」的建築，這麼說是因為外牆基座的石材，是挖掘地基就地取材的岩石；經過炭化處理的日式格柵，美觀與實用兼具。 走進屋內，寬闊的「月見台」，靈感源自於日本京都的建築美學，搭配網點漸層玻璃，更是融入大自然的設計巧思，宛如置身雲海。無隔間的通透設計，不僅放大視野，胸襟氣度也在無形中更顯恢宏。由此可見，環保節能的綠建築概念，已逐漸提升至大自然生息與共的境界。
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因應全球氣候暖化，強調環保節能的綠建築，已成為當今全球建築界的顯學。今年六月，台灣連續參賽五年後，首次一舉囊括兩項全球卓越獎的肯定，在在說明台灣在綠建築方面的努力成果，已受到國際建築界的一致肯定。
■ 香港建築學會 綠建築觀摩之旅
堪稱是國內綠建築設計的最高榮譽，被業界公認為建築界奧斯卡的「國家建築卓越獎」，今年將綠建築首獎頒發給「震大菩方田」。台灣建築協進會理事長黃文淵特地安排，邀請香港建築學會代表團來台觀摩體驗。黃文淵稱讚，「菩方田」無論是內部空間安排或視覺景觀，大概都能達到滿分。
■ 陽明山綠建築 提升至心靈層面
山巒疊翠、雲霧繚繞，仔細地看，矗立在遠方的建築，正是台灣的國際地標台北101大樓，如此絕佳的景觀與環境，在過去只有權貴世家才能擁有的特權，今天成為了這一座綠建築的最佳背景。建築師黃宏輝強調：「我的綠建築不拘泥於設備與設施，我人生所追求的綠建築是心靈上的。」
■ 建築「去水泥化」 就地取材最環保
先從外觀欣賞這棟「從土地長出來」的建築，這麼說是因為外牆基座的石材，是挖掘地基就地取材的岩石；經過炭化處理的日式格柵，美觀與實用兼具。 走進屋內，寬闊的「月見台」，靈感源自於日本京都的建築美學，搭配網點漸層玻璃，更是融入大自然的設計巧思，宛如置身雲海。無隔間的通透設計，不僅放大視野，胸襟氣度也在無形中更顯恢宏。由此可見，環保節能的綠建築概念，已逐漸提升至大自然生息與共的境界。
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99年青年成家方案 幫你省貸款利息錢
作者:康福搬家 日期:2010-08-30 18:35
【網路地產王／洪倩宜／綜合】
年初來不及申請青年安心成家貸款的民眾，得把握年底這次申請的機會，根據營建署的網站公佈，99年青年安心成家住宅補貼，預計於99年10月辦理第二次公告受理申請，以先前貸款200萬元前2年免利息狀況試算，2年下來可省下6萬餘元的貸款利息，不無小補。
■ 兩年200萬零利率房貸 降低購屋壓力
為了降低青年人購屋壓力與協助降低租屋壓力的社福政策，「青年安心成家方案」，補貼方式包括前2年200萬元之零利率房貸，且為了協助無力購屋之青年家庭，亦將提供租金補貼，每戶每月最高3,600元，補貼期間最長2年。原先第一次公告受理申請期間為99年3月5日至99年4月16日，第二次則預計在10月公告受理申請。首購族不妨把握機會，踴躍爭取減輕房貸！
■ 貸款條件較寬鬆 協助青年輕鬆成家
房仲業者指出，「青年安心成家方案」的購屋貸款利息補貼部分，限定的條件相當寬鬆，20歲以上至40歲以下、家庭成員均無自有住宅、或者僅持有一戶住宅，且該住宅為申請日的前二年內所購置並已辦理貸款之住宅，其他家庭成員應無其他自有住宅、家庭年收入在80%分位點以下，就符合申請條件。其中臺北市、臺北縣縣轄市的民眾，家庭所得在223萬元內，便符合條件。不過符合條件的申請人，仍須經過評點後，才能確定是否通過此項優惠政策，若是低收入戶等弱勢團體，第3年後的貸款利率還有減碼的優勢。
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】
年初來不及申請青年安心成家貸款的民眾，得把握年底這次申請的機會，根據營建署的網站公佈，99年青年安心成家住宅補貼，預計於99年10月辦理第二次公告受理申請，以先前貸款200萬元前2年免利息狀況試算，2年下來可省下6萬餘元的貸款利息，不無小補。
■ 兩年200萬零利率房貸 降低購屋壓力
為了降低青年人購屋壓力與協助降低租屋壓力的社福政策，「青年安心成家方案」，補貼方式包括前2年200萬元之零利率房貸，且為了協助無力購屋之青年家庭，亦將提供租金補貼，每戶每月最高3,600元，補貼期間最長2年。原先第一次公告受理申請期間為99年3月5日至99年4月16日，第二次則預計在10月公告受理申請。首購族不妨把握機會，踴躍爭取減輕房貸！
■ 貸款條件較寬鬆 協助青年輕鬆成家
房仲業者指出，「青年安心成家方案」的購屋貸款利息補貼部分，限定的條件相當寬鬆，20歲以上至40歲以下、家庭成員均無自有住宅、或者僅持有一戶住宅，且該住宅為申請日的前二年內所購置並已辦理貸款之住宅，其他家庭成員應無其他自有住宅、家庭年收入在80%分位點以下，就符合申請條件。其中臺北市、臺北縣縣轄市的民眾，家庭所得在223萬元內，便符合條件。不過符合條件的申請人，仍須經過評點後，才能確定是否通過此項優惠政策，若是低收入戶等弱勢團體，第3年後的貸款利率還有減碼的優勢。
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】
三房空間不夠用？聰明設計有一套！
作者:康福搬家 日期:2010-08-30 18:35
【網路居家王/綜合】
現在都會住宅最常見的三房，卻常常因為空間規劃不良，常常讓人覺得越住越小，問題到底出在哪裏？專家說，這是因為收納空間的設計不良，加上家人沒時間好好整理造成，如果能夠充分利用空間，加入設計師的巧思，其實，三房也能住的寬敞又舒適！
■ 結合收納與展示 善用不同角落
一般標準三房，居住者因為多有小孩，因此在收納空間上的需求更為重要，因此，如何善用每個空間的牆面做收納櫃，便成為設計重點。例如，餐廳規劃餐櫃、廚房換上L型廚具，增加收納空間並在角落規劃收納櫃，或是善用空間畸零角落，如臥房主牆、客廳電視主牆做收納櫃、書房、小孩房、和室角落規劃大面收納櫃等等，都是不錯的方法。
收納也可以成美麗的展示，結連吧台及壁面，利用玻璃及壓克力所做成的杯架，搭配燈光投射，不但是儲物櫃，同時也可以是展示空間；而把房間的隔間牆拆除，用衣櫥做為隔間，分別供兩邊使用，增加收納空間，也是不錯的好方法。
■ 玄關收納最便利 假樑功能多元
「將所使用的物品放置收納在使用的空間，也是收納的重要原則！」設計師說，以玄關為例，其實就是很重要的收納空間，像鞋子、鑰匙或外出的大衣等，可以整合多項機能規劃結合衣帽櫃、鞋櫃、穿鞋櫃及隔屏功能的玄關；至於收納櫃的形式，可以是多變的，可依空間形式而有所不同，庭園有花剪、鏟子等園藝用品，可以用防腐的材質釘製木屋造型盒子，既可滿足收納又可美化空間。
大部份的設計師，都要想辦法破解樑，不過也可以特意沿牆做假樑，用來包冷氣及做收納櫃一舉數得；以床頭櫃設計避開兩間臥室樑柱，同時提供收納功能，兩側壁面同時具有收納妙用，營造主牆視覺美感，一舉兩得，但切記多與設計師溝通，因為住在裡頭的家人，才是真正的需求者，該怎麼利用才最聰明，得靠雙方透過概念討論，才能真正成形！
圖片來源：齊舍設計事務所 / design.vrhouse.com.tw/jddesignlab / 02-2550 5887
【網路居家王design.vrhouse.com.tw】
現在都會住宅最常見的三房，卻常常因為空間規劃不良，常常讓人覺得越住越小，問題到底出在哪裏？專家說，這是因為收納空間的設計不良，加上家人沒時間好好整理造成，如果能夠充分利用空間，加入設計師的巧思，其實，三房也能住的寬敞又舒適！
■ 結合收納與展示 善用不同角落
一般標準三房，居住者因為多有小孩，因此在收納空間上的需求更為重要，因此，如何善用每個空間的牆面做收納櫃，便成為設計重點。例如，餐廳規劃餐櫃、廚房換上L型廚具，增加收納空間並在角落規劃收納櫃，或是善用空間畸零角落，如臥房主牆、客廳電視主牆做收納櫃、書房、小孩房、和室角落規劃大面收納櫃等等，都是不錯的方法。
收納也可以成美麗的展示，結連吧台及壁面，利用玻璃及壓克力所做成的杯架，搭配燈光投射，不但是儲物櫃，同時也可以是展示空間；而把房間的隔間牆拆除，用衣櫥做為隔間，分別供兩邊使用，增加收納空間，也是不錯的好方法。
■ 玄關收納最便利 假樑功能多元
「將所使用的物品放置收納在使用的空間，也是收納的重要原則！」設計師說，以玄關為例，其實就是很重要的收納空間，像鞋子、鑰匙或外出的大衣等，可以整合多項機能規劃結合衣帽櫃、鞋櫃、穿鞋櫃及隔屏功能的玄關；至於收納櫃的形式，可以是多變的，可依空間形式而有所不同，庭園有花剪、鏟子等園藝用品，可以用防腐的材質釘製木屋造型盒子，既可滿足收納又可美化空間。
大部份的設計師，都要想辦法破解樑，不過也可以特意沿牆做假樑，用來包冷氣及做收納櫃一舉數得；以床頭櫃設計避開兩間臥室樑柱，同時提供收納功能，兩側壁面同時具有收納妙用，營造主牆視覺美感，一舉兩得，但切記多與設計師溝通，因為住在裡頭的家人，才是真正的需求者，該怎麼利用才最聰明，得靠雙方透過概念討論，才能真正成形！
圖片來源：齊舍設計事務所 / design.vrhouse.com.tw/jddesignlab / 02-2550 5887
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炒樓難 資金狂掃全台億元店面
作者:康福搬家 日期:2010-08-30 18:35
【網路地產王／黃京梧／綜合】
央行八月實施打房政策抑制過高房價，政策逐漸奏效，資金無處去，便轉往一級戰區金店面，企業、銀行、一般投資人對店面投資趨之若鶩，今年就有許多億元售出金店面成交，包含永康街、逢甲商圈、景美夜市周邊等，這些商圈屢傳佳績，帶動店面買氣增溫，估計下半年利率依舊會在低水位徘徊，店面交易會越來越熱絡。
■ 銀行也想參與 景美夜市旁1.5億得標
台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示，近二個月來市場游資明顯從住宅轉向收租型的店面和商辦，值得注意的是，連資金充沛的銀行也開始積極介入店面市場，畢竟店面投報率和房貸利率，還有1.8%的利差，除了租金受益穩定外，未來轉手還可賺進資產增值。
最明顯一個案例，就是近期開發工銀得標的台北市文山區景美夜市旁景興路店面，約1.5億元得標，景興路店面吸引連鎖企業進駐，該區社區住戶、世新學生為最大客源，雖然得標價格沒創區域行情新高，但可從此次銀行投標中，嗅出店面投資轉熱的端倪。
■ 醫生也瘋狂 中南部組團買店
想參與店面資產增值獲利的不只銀行及房產投資客，連知名醫生都組團在中南部大手筆買店面，減肥名醫林政誠在今年二月也斥資5.8億元，買下台中逢甲夜市商圈的逢甲廣場。中信房屋說，近兩個月來投報率在3%至4%的店面最受到投資人青睞，尤其以一中街、逢甲夜市商圈、精明一街等詢問度最高。
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】
央行八月實施打房政策抑制過高房價，政策逐漸奏效，資金無處去，便轉往一級戰區金店面，企業、銀行、一般投資人對店面投資趨之若鶩，今年就有許多億元售出金店面成交，包含永康街、逢甲商圈、景美夜市周邊等，這些商圈屢傳佳績，帶動店面買氣增溫，估計下半年利率依舊會在低水位徘徊，店面交易會越來越熱絡。
■ 銀行也想參與 景美夜市旁1.5億得標
台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示，近二個月來市場游資明顯從住宅轉向收租型的店面和商辦，值得注意的是，連資金充沛的銀行也開始積極介入店面市場，畢竟店面投報率和房貸利率，還有1.8%的利差，除了租金受益穩定外，未來轉手還可賺進資產增值。
最明顯一個案例，就是近期開發工銀得標的台北市文山區景美夜市旁景興路店面，約1.5億元得標，景興路店面吸引連鎖企業進駐，該區社區住戶、世新學生為最大客源，雖然得標價格沒創區域行情新高，但可從此次銀行投標中，嗅出店面投資轉熱的端倪。
■ 醫生也瘋狂 中南部組團買店
想參與店面資產增值獲利的不只銀行及房產投資客，連知名醫生都組團在中南部大手筆買店面，減肥名醫林政誠在今年二月也斥資5.8億元，買下台中逢甲夜市商圈的逢甲廣場。中信房屋說，近兩個月來投報率在3%至4%的店面最受到投資人青睞，尤其以一中街、逢甲夜市商圈、精明一街等詢問度最高。
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